Cross lease纷争:昔孟母,三择邻处。今孟母,会否四择邻处?
2018年12月15日 10:09如果少年孟子和母亲生活在新西兰,碰巧买了cross lease物业,又碰到恶邻,孟母可能要第四次卖房搬家,变成”孟母四迁“了。
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上一期,我们和大家聊过cross lease地契的特点和纠纷。我们讨论过,在同一个fee simple (所谓 “全幅地” )里的所有cross lease(所谓 “半幅地” ),都要在各自的(cross lease)地契上,注册租约。里面应该注明各自的独用区域以及大家分享的公共区域,还有发生纠纷的时候,解决纠纷的程序。
通常,在注册的租约里,会要求用仲裁(arbitration)的方式解决纠纷。中国的三字经里说,昔孟母,择邻处。子不学,断机杼。故有“孟母三迁“的典故。如果少年孟子和母亲生活在新西兰,碰巧买了cross lease物业,又碰到恶邻,孟母可能要第四次卖房搬家,变成”孟母四迁“了。
我们看一个高等法院的案例:
- 在一个全幅地里面,有三个半幅地(cross lease),其中有一家是公司拥有,另一家是一位女士;
- 在没有征得这位女士和第三家业主事先同意的情况下,那家公司业主在靠近自己独用区域的公共区域里,建造了一个露台;
- 隔壁的那位女士提出异议,双方出现纠纷;
- 按照租约里的仲裁条款,那位女士采取步骤,开始了仲裁程序;
- 在女士提出仲裁员人选之后,那家公司没有做出正式回复;
- 按照仲裁程序,就算是那家公司默认了那个女士提出的仲裁员人选;
- 那家公司发出信件给那位女士和她提名的仲裁员,声称女士的提名无效,女士提名的仲裁员没有管辖权;
- 另外第三家的业主表示,不参与那家公司和女士之间的纷争,但据说,第三家业主支持那位女业主;
- 女士提名的仲裁员主持了仲裁,并得出了初步的结论;
- 那家公司业主没有对仲裁员的初步结论做出任何正式的反应;
- 最后,仲裁员决定,公司业主必须拆除露台,并支付女士业主8千5百纽币的费用;
- 那家公司业主不服仲裁员的决定,但是没有按照仲裁法案,进行挑战仲裁员初步决定的程序;
- 反而,公司业主入禀小额仲裁庭(dispute tribunal),要求小额仲裁庭宣布,那位女士提名的仲裁员没有管辖权;
- 小额仲裁庭针对公司业主的申请作出决定,因为另外一个仲裁已经判决,所以小额仲裁庭没有管辖权;
- 公司业主不罢休。它又采取了两个步骤,一是到地区法院提出申请,上诉小额仲裁庭的决定,二是回到小额仲裁庭,提出重新聆讯;
- 地区法院决定,等小额仲裁庭对重新聆讯的申请做出裁决后,再做决定;
- 在这时,那位女士业主向公司业主递交了公司欠债通知(statutory demand),要求公司支付仲裁员裁定的费用;
- 公司业主于是向高等法院递交了搁置公司欠债通知;
- 高等法院的法官要决定,对于女士业主提出的欠债通知,公司业主是否有真实的异议;
- 在验证了一系列的证据和原被告双方的说法后,法官认为,公司业主没有真实的异议。但是,法官同时认为,不同意女士业主请求将公司业主立即清盘。最后的结论是,延长公司业主支付女士业主费用的期限。
从上述案例我们可以看出,有关cross lease的纠纷,可以是非常的繁复。如果cross lease里的邻居都是好好先生,大家还能相安无事。如果有一个恶邻,或在买入cross lease物业时,没有调查清楚,那就可能会出现纠纷和官司,或在边界问题上损失利益。
文章来源: Focus Law律师事务所