【伍勇讲生意】学习如何给生意的租金“诊脉”
2023年8月30日 10:29新西兰生意买卖LINK North Shore是新西兰领先的商业经纪公司之一。我们专门从事各种行业的商业买卖经纪服务，也是第一家以华人(伍勇先生)为主导的商业经纪公司。2017年获得新西兰房地产协会(REINZ)小型生意买卖公司全新西兰的第一名。
做生意通常是需要租个地方，哪怕店铺是自己的商业物业也会需要支付租金，那么什么样的租金才是合理呢？
租金通常的衡量标准一个是市场价格，另外一个就是生意收入水平。新西兰绝大部分的商业物业都是按照每年一平方米多少钱来计算。市场价是以同一个区域的相类似的物业来作比较，而得出一个年租金是多少，商业物业租客通常除了付租金加GST以外，还要支付其他的Outgoings比如地税，物业管理费，物业保险，水费，物业维修费等等，当然商业物业的位置不同，产生的费用和类别也会不同。
另外老板还要支付生意的其他开支像电费，煤气费等等。每个地区甚至每条街道都有不同的租金水平，有些地方可能达到每平方米一千多块钱，有些地方可能只有一两百。像那些大型的购物商场，他们就自成一体估价，按照他们的内部相比较，因为在新西兰大型购物商场，也就是由那几个大集团来控制，比如Westfield，Kiwi property 等。
以前这个物业管理费没有那么多，不过现在随着物价人工大幅增长，物业管理费也就出现比较大的增幅，有些地方的物业管理费甚至和租金持平，所以作为老板们在看租金的同时也要知道物业管理费，地税等是多少，这些都是你生意的固定开支。
至于商业物业租金的评估，市场自有一套规则，如果你想知道自己店铺的市场估价，可以在网上寻找商业物业注册估价师，他们可以给你一个目前的市场价格。一般这种租金作为商家老板不容易去改变，特别是对于那些买生意的人来讲，更不容易去改变现状。
商业租金是生意支出的固定部分。那我们今天重点探讨的是如何让这个固定租金变得更加合理，也就是说租金的比例在你营业收入中占多少才是合理。当然了，不同的生意类型有不同的标准，标准的最后还是取决于你的利润赚钱能力是多少！
举个例子，一般餐饮业，租金最好占营业额的10%以下，这样你的利润可以达到15-20%左右，当然利润比例还取决于你的食物成本是否控制好，以及人工的比例。但有些地方像那些大型购物商场租金要控制在10%以下是非常困难的，如果能做到15%到20应该还可以接受。所以说，对于一位买家你不单要看单纯的租金和管理费等固定支出，还要看营业额是多少，才能比较租金是不是便宜，合不合理？
我们代理的一家咖啡店，年营业收入100万出头，毛利率62%，租金管理费 6.4%，人工25%左右，利润高达24万（25%多），像这样的数据就非常好，卖价50万左右！您觉得怎么样？
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下周见。
以下为本周精选：
1. 咖啡店奥克兰以外小镇，报表年利润83万，东主回奥克兰，机会难得，售208万+货。
2. 快餐店位于Gisborne,周租$401含税，2023年报表利润16万，东主退休，售15万+货。
3. 咖啡店北岸，周租$540, 周营业额$11,000, 咖啡20公斤，售$238,000+货。
4. 华人超市位中区，卖菜，肉以及杂货，周营业额3万5，东主6年多，售$230,000+货。
5. 菜店位于西区，周营业额$35,000,夫妇经营，利润好，东主十多年，售25万+货。
6. 咖啡店位中区，办公室区，周营业6天，营业额$18,000,东主必售，只需$250,000+货。
7. 阳光棚生产安装，东主5年，创业良机，无需经验，东主培训，开价$48,000+货（8万）。
8. 宠物美容店主路边，停车方便，周租$874含税管理费，周营业额$4,000,售9万8+货。
另外大量选择不能尽录：
9. Lunch bar 工业区，周租$903+GST,五天半营业，周收入$18,000,售$450,000+货。
10. Hollywood 咖啡 Countdown 超市门口，周营业$9,000-$10,000,售$198,000+货。
11. 食品批发零售生意位HAMILTON，容易经营，老板经营年利润18万，售$1880,000+货。
12. 知名中餐馆近赌场，大量停车位，周营业额2万，年利润20万左右，售$258,000+货。
13. 咖啡店Ponsonby附近，周租$1,000+税，营业额$18,500-$20,000,售$350,000+货。
14. 咖啡小餐馆北岸，可座30人，周租$1,211，可以该做其他餐饮店，开价2万！
15. 面包店北岸，周租$836含税，6天营业额$22,000,东主7年，售$580,000+货。
16. 老虎机18台和自助烤肉餐馆，年报表利润69万多，东主10年，退休，售160万+货。
17. 咖啡店北岸，可座50， 周营业额$12,000,东主诚意出售，只开价$180,000+货。
18. Dairy带LOTTO Hamilton，周租$480+GST,营业额$20,000，经营简单，售$99,000+货。
19. 寿司店连锁经营，周营业额$9,500，报表利润13万，东主5年，只售$199,000+货。
20. 著名连锁寿司店北岸办公区，周租$1,538含GST，管理费，周营业2万，售48万+货。
21. 咖啡店北岸，座70，周营业额2万2，报表年利润24万，东主5年，售$450,000+货。
22. 咖啡店Parnell区，周营业额$21,000,周租金和管理费占不到10%，售$328,000+货。
23. 炸鱼薯条汉堡店位于北岸，周租$678+GST含地税，周营业$7,500,售$145,000+货。
24. 中餐馆位于中区，可座100人，租$1,302含税，营业额2万，售$188,000+货。
25. 中西快餐店，八成西餐，周租$327+GST， 六天周营业额$12,000,售$210,000+货。
26. 中餐馆位于市中心，可座30人，外卖为主，现周营业额$7,000,售$79,000+货。
27. 中西快餐店位于南区，周租$340含税，周营业额$6,000,东主12年，售$78,000+货。
28. 中餐馆北岸，周租$1,070含税，报表年利润29万多，甩手掌柜，只售$280,000+货。
29. 快餐连锁经营，市中心，周租$1,592含税，五天营业，收入$14,000,售$99，000+货。
30. 咖啡位于大型购物中心，无需厨师，员工管理，周营业额$21,000,售$368,000+货。
31. 快餐店位于北岸Food Court，经营寿司等日式食品，年报表利润近20万，售35万+货。
32. 咖啡位新发展区，潜力极大，周租$1,652含税和管理费，营业额$28,000，售79万+货。
33. 中餐馆位于Unitec附近，可座50，周租$668+税，六天营业额$10,000,售$98,000+货。
34. 中餐馆可座50，年报表利润40万，老板不是厨师，易上手，售$550,000+货。
35. Noodle canteen奥克兰以外城市，租$885含税，营业额$16,000, 售$338,000+货。
36. 中式快餐位于Hamilton，周租$500+税，周营业额$6,000，只售$79,000+货。
37. 课外辅导中心位于中区，连锁加盟，简单易经营，老板年收入过9万，售$168,000+货。
38. 美容针灸店位于北岸，73平方米，周租$680,停车方便，老板移民，必售，$50,000+货。
39. 食品包装材料进口批发生意，2023年度报表利润67万，只售$880,000+货。
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