为何目前新西兰房屋库存会飙升至2015年来的最高水平？
2024年3月12日 14:04
本文来源：NZ每日财经
随着越来越多的人挂牌出售房产，二月份，realestate.co.nz 上可供购买的房屋存量增加至 2015 年以来的最高水平。
在过去五年中，每月上市的新房源数量仅三次高于今年 2 月份的总数，其中两次是在 2020 年首次 Covid-19 封锁之后立即发生的。
尽管 2023 年上半年房屋销量小幅回升，但去年 10 月以来的需求疲软表明，由于负担能力方面的挑战，目前房地产市场上的买家很少。由于购买房产的需求不那么强烈，想要出售房产的人数增加显然并不是对需求状况改善的良好反应。
相反，Centrix 的数据显示，拖欠抵押贷款的比例越来越大。那些面临压力的人看起来可能在被迫进行抵押权人出售之前就开始出售房产。拖欠贷款占抵押贷款的总量 1.47%，这一数字远高于 2022 年普遍存在的 1% 的比例。然而，尽管抵押贷款压力目前处于 Covid-19 之前以来的最高水平，但目前抵押贷款拖欠水平并没有失控。
在市场高峰时接盘即亏
对于在大流行房地产繁荣期间购房的人来说，抵押贷款压力的根源是显而易见的。对于 2020 年 12 月购买的房屋，三年期抵押贷款利率固定为 2.8%，去年年底重新固定的借款人将面临从西海岸每年 5700 纽币到奥克兰近 21,000 纽币的年度还款额增加。对于在 2021 年底购买并固定两年利率为 4.3% 的人来说，还款增幅从西海岸每年 4900 纽币到奥克兰每年超过 17,000 纽币之间。
尽管 2020 年购房者的还款增幅更大，但实际上处于最尴尬财务状况的是那些在 2021 年底房价见顶时购房的人。2021 年 12 月惠灵顿中位价房屋的 20% 首付为 198,000 纽币。面对每月 1100 纽币的还款增加，如果该借款人现在被迫出售其房产，那么在偿还剩余抵押贷款后，他们可能只能拿回约 46,000 纽币的首付（而这一损失还忽略了他们在过去两年里支付的 93,500 纽币的抵押贷款还款额）。奥克兰的数字几乎同样严峻，过去两年资本损失 155,000 纽币，抵押贷款还款 121,000 纽币。
只有奥塔哥、南地、坎特伯雷和塔拉纳基的买家如果无法偿还抵押贷款并被迫现在出售，才有可能收回两年前的首付。
投资者套现的时机到了吗？
房地产市场的一个不太明显的动态是明线测试对投资者行为的影响。2018 年 4 月，工党将明线测试从两年延长至五年，这意味着任何在此日期之后购买房产的投资者都无法在 2021 年经济繁荣期间出售房产，否则将面临巨额资本利得税。我们认为，这一限制有助于防止 2022 年和 2023 年期间房价出现更大幅度的下跌。而不是通过出售来实现前几年的资本收益，从而增加待售房屋数量并增加房价下行的压力，许多投资者选择长期留在市场，并随着市场放缓而承受任何价值下跌。
从 2018 年开始购买的任何投资性房产现在都超过了五年门槛，可以在不触发征收资本收益的情况下出售。由于抵押贷款利率处于 2008 年以来的最高水平，一些投资者可能会面临压力并寻求出售，从而导致市场上房产供应的增加。
事后看来是一件美妙的事情，但将购买五年后现在出售的资本收益与如果在 2021 年底出售同一房产将获得的税后利润进行比较是很有趣的。在大多数地区，再持有两年并渡过市场低迷的决定是正确的，事实证明 2021 年的资本利得税法案比随后的房价下跌还要大（这些计算同时忽略了运营成本和收入，例如租金收入、抵押贷款付款、保险和利率）。但对于五个地区来说，尤其是奥克兰和惠灵顿，两年前出售比现在出售房产要好。
大量卖家限制房价复苏
由于储备银行最近的货币政策声明重申降息仍需一段时间，并且随着今年更多投资者房产突破五年明线门槛，我们预计 2024 年待售房屋供应量将持续增加。
借款人此前较低的固定抵押贷款利率合约也将继续到期需要续订，导致抵押贷款压力越来越大。但买家仍将受到限制——负担能力限制意味着新买家需要将家庭平均收入的近 50% 用于第一年抵押贷款还款，而许多人可能无法负担。即使创纪录的净移民数量导致今年买家数量有所回升，但 2024 年房价的大幅上涨似乎仍然不太可能。
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