租赁法新规：激进的变革，会否矫枉过正？

By 2019年11月18日 16:26

反对声认为，新法案看似保护了租客的利益，但实际上，本来也没有人侵犯他们的利益。

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图片来源：GettyImages

新西兰先驱报中文网 Charles 综合

每一次对“公平”的追求，都会引来“不够公平”的质疑。

11月17日，住房部副部长Kris Faafoi宣布了一整套《住房租赁法》（Residential Tenancies Act）的改革方案，以期让租赁市场更加公平、更加安全。

但消息一出，有人哭有人笑。

《住房租赁法》

作为专项法律，《住房租赁法》规定了新西兰所有房东和租客的义务和责任。例如，根据该法案，房东必须确保房屋处于良好的状态，而租客必须确保按时支付租金。

现行法案还规定，房东可以无理由终止租赁关系，只需要提前90天通知租客即可；而在另一些情况下，房东需要租客离开，则只需提前42天告知，例如：如果房东自己、或者亲属想要搬进来入住，或是房东想要出售该房产。

但修改后的法案，则规定房东不得无理由请求租客离开，如果要出售房产，需要提前90天通知租客，如果是房东或者其亲属要入住，则需提前63天通知。

相比之下，如果租客想搬走，则容易得多，只需要提前21天，跟房东打个招呼即可。

不过，新法案规定，如果租客存在反社会行为，或者拖欠租金，房东依然有权下达逐客令，但政府的建议是，房东应当向租赁法庭发起申诉。但还有附加要求：房东需要出示证据，证明在过去90天内已经就类似不当行为，向租客发出过3次通知提醒。

根据新法案，在一个固定租期结束时，“周期性租赁”（没有固定租赁时长）会自动开始。也就是说，假如一份12个月的定期租赁到期，租客将自动进入“周期性租赁”(随时可以结束)，而无需签署另一份定期租赁协议。虽然房东可以要求签订新的定期租赁合同，但必须征得租客的同意。

政府考量

在过去几年中租过房子的人一定会有这样的感受：房租越来越贵，对很多新西兰人来说，已经贵到难以承受，尤其是在奥克兰和惠灵顿这样的大城市，在过去十年里，这些城市的房租涨幅惊人。但现在，这一现象已经不止是大城市的通病，在汉密尔顿等几个地区，今年的租金创下了历史新高，越来越多的人开始逃离城市，住在郊区或是农村。因此，新法案将租金上涨的周期从半年一次，改为一年一次。

此外，导致房租居高不下的另一个原因，就是租赁招标。过去，有房东对租金进行招标，以此抬高租金价格。如今，随着住房需求越来越大，好房越来越紧俏，类似的争议也越发激烈。新法案已经针对租赁招标下达禁令。

最后，也是最关键的一点：房东有权驱赶租客，并且可以不给任何理由。这是当前法案的一大症结，因为这会让租客时刻处在恐慌之中，尤其是对于那些有学龄孩子的家庭来说，房东的任性会让他们全家颠沛流离，孩子不得不适应新的环境。

眼下在新西兰，越来越多的人选择长期、甚至是终身租房。因而对房东的这项权利加以约束，看上去很有必要。

Faafoi也表示，现在，有三分之一的新西兰人选择租房，这是一个不同于以往的新现象，而前任国家党政府在长达9年的执政期内，都忽视了这一现象。

“我听说过很多家庭被迫不停地搬家，不断地更换学校，这严重影响了孩子的教育……提高租赁的安全性，延长租金上涨的周期，再加上一点其他方面的改善，这样一来，租客才会把租来的房子当作自己家来住。”

通常，如果房东想要卖房子，或是自己和家人想要搬进来住，租客就不得不离开，这无可厚非。但42天的通告期，对于寻觅一处理想住所来说，难免有些紧张，如果正好赶上其他安排，无异于雪上加霜。

今年，汉密尔顿市长候选人Louise Hutt就经历过这样的遭遇。在距离地方选举只有一个月的时候，她发现自己和伴侣租住的房子正在挂牌出售。

各方反应

新法案通过后，房东将是最直接的利益受损方。

由于不能无理由驱赶租客，有些善于伪装的不良租客一旦入住，房东将缺乏手段加以制约。

虽然正如前文所说，新法案提出，如果租客有反社会行为，可以交由租赁法庭裁决，但“提交三次证据”的要求还是难倒了一片。

因为房东通常不住在附近，这就需要邻居帮忙搜集证据，但这么做很有可能招致租客的报复，有多少人会为了邻居承担这么大的风险？

今年早些时候，新西兰房地产投资者联合会（New Zealand Property Investors Federation，NZPIF）的Andrew King就发出过警告，如果政府取消90天的“驱逐通告期”，造成的后果，就是那些“难搞”的租客，越发肆无忌惮，新西兰各地的社区都不得不忍受这些人的喧闹和无礼。

这似乎成了一个难解的矛盾，现行法规中，租客的利益没有保障，未来的新法规就将天平向租客倾斜，轮到房东喊冤叫屈。

因此，房东在挑选房客时需要擦亮眼睛，然而这又可能带来某种程度的歧视，例如，有些房东为了保险起见，将某些种族的租客全部排除在考虑范围之外。

King解释说，尽管租客声称，90天的“驱逐通告期”让他们没有安全感，但实际上，极少有房东做出过驱逐行为。根据NZPIF的调查，房东通常将“无理由驱逐”作为终极手段，大部分人从未行使过这一权利，只有3%的租客受到过“无理由驱逐”，这其中有将近一半是由于他们自身存在影响邻居的反社会行为。此外，那些对租客发出过驱逐令的房东，在过去五年中也仅此一次。

“这些案例中，大约有7000名租客（受到驱逐），（因为他们给）多达7万个家庭造成了影响。”

King对于政府的决定感到失望，他指出，这样的法律不仅是对房东的惩罚，更是对周围住户的惩罚。

房地产投资者联合会的副主席Peter Lewis也表示，政府的改革将使得房东很难摆脱那些行为不端的租客。而改革的一大问题就在于，政府想当然地认为每个房东都会无缘无故地把人扫地出门，但实际上并不是这样。

“大多数房东，包括我在内，都希望出租的房子里有人住，我们不会毫无缘由地把人赶走。”

由于处处和政府抬杠而被冠以“狗哨政客”之名的国家党党魁Simon Bridge，再次发声抨击。他在推特上写道：“迄今为止，工党政府在房屋租赁领域推出的每一项变革，都限制了住房的供应，推动了租金上涨。这些改革不会带来任何不同，只会伤害到那些他们声称想要帮助的人。”

与此同时，绿党对新法案表示欢迎，称这是“三分之一租客的胜利”，但也补充说，“我们可以做得更多，让租房更加公平。”

绿党联合党魁Marama Davidson和家人住在位于Manurewa 的出租房内，她说，新法案平衡了房东和租客的权利，这样的变革早就该实施了。

“这些变化让租客摆脱了二等公民的地位，现在越来越多的人选择租房，因此，租房生活应该有尊严。”

新法案的核心