漏水、塌陷、谋杀案......中介该何时告知买家房产缺陷?
2022年6月7日 13:19经纪人应该何时告知买家房屋缺陷呢?
新西兰中文先驱网 Danielle 编译
购房者最怕的事情之一,就是碰上“不合规”、“漏水”等问题房产。那么,经纪人应该何时告知买家这些房屋缺陷呢?
据OneRoof报道,按照规定,经纪人必须在买家给出报价前,向买家透露房产的相关问题和关键细节。
不过,房屋广告、open home参观中并不强制披露这些问题。那么,经纪人究竟该何时告知买家呢?又该如何告知呢?
广告难见“庐山真面目”
十多年前,汉密尔顿的一处房产打着“漏水”(Leaky on the Lake)的广告,登上了新闻头条。这位聪明的经纪人用一种与众不同的方式,把房屋缺陷作为卖点。
风险得到了回报。这处房产在拍卖中吸引了前所未有的竞价,最终成交价为40.15万纽币。经纪人这样做,也避免了买家因知晓房屋缺陷而带来的后续尴尬。
这样“实诚”地披露房屋缺陷的事情只是个例。十多年来,大部分挂牌销售的房屋广告似乎仍是“一顿猛夸”,而中介何时披露房屋缺陷,仍然存疑。
比如,在上个月的几则房产销售中,经纪人并没有在买家看到广告后的询问阶段,以及open home参观中向买家透露房屋不合规、建筑状况不佳的情况。
买家出价前必须告知
根据新西兰《房地产经纪人行为守则》,经纪人必须披露其所知悉或应知悉的房屋缺陷,如不合规、漏水等问题。
但房地产经纪人监管机构REA(Real Estate Authority)表示,该守则并未详细规定哪些类型的信息必须在广告中披露,只规定广告必须是准确的,不能误导买家,不得提供虚假信息,要真实反映房产和市场情况。
也就是说,经纪人不需要在广告中透露那些可能会“劝退”买家的缺陷,也不需要在open home参观中透露。只有在买家准备出价前,经纪人才必须告知买家房屋的缺陷。
哪些缺陷应该披露?
关于房屋的“合规性”问题,REA建议业主应将有关问题告知经纪人,以便经纪人与买家分享。
关于谋杀、自杀等“敏感问题”,则由经纪人具体案例具体分析,看事件在哪发生,何时发生,潜在买家的可能反应,以及对价格的影响等。同样,经纪人不必在open home参观中告知每个人,但应该在买家出价之前告知。
REA的首席执行官Belinda Moffatt说,因为经纪人是为业主工作的,所以他们需要得到业主的允许,才能披露房产的问题。但如果卖家拒绝,那么经纪人就不应该挂牌出售该房产。
如果不遵守规定,经纪人将面临被投诉的风险,REA可能会采取行动,暂停其工作或除名。
Moffatt鼓励经纪人自己做功课,核实有关房产的信息(最好是查阅文件等记录),因为业主有时候也不清楚全部细节。
同时,买家也应该自己做好尽职调查。
读懂广告中的“暗语”
法律公司Taverner Keys & Co的董事、房地产律师Penny Elliott说,针对某些问题房产,经纪人可能会在广告中使用暗示措辞,比如“翻修前景良好”等。
但她说,一旦有买家对房屋真的感兴趣,经纪人就应该尽快透露该房产的缺陷和问题。
关于谋杀和自杀案件,Elliott认为这是一个“灰色地带”,取决于具体情况。“如果是发生在很久以前,大家都不记得了,可能就不披露了。但如果是发生在最近,且情节恶劣,并在媒体报道,那么一位明智的经纪人会披露的。”
她还认为,经纪人应该透露房屋是否一直在出租,以及是否过于狭小等,以便买家知晓并核实。
Elliott也建议买家自己做尽职调查,不要总指望经纪人去处理这些棘手问题。
常见房屋缺陷披露
通常,房地产经纪人会披露的缺陷和问题有:
- 房屋毗邻拟议中的新开发项目
- 房屋位于洪水受灾地区
- 由于建筑或覆层老化造成的气密性、防水问题,易受风雨天气影响
- 未经许可的房屋结构,如阳台或壁炉
- 边界问题
- 损坏的物品或电器,如车库门或烤箱
- 物理缺陷,如屋顶漏水或地面下陷
- 所有权(Title)问题
- 可能装有石棉天花板或石棉涂层的房屋
- EQC(自然灾害保险)索赔的详细信息
- 每100平方厘米含有15微克以上的甲基苯丙胺污染。这一问题必须向潜在买家披露
- 谋杀或自杀等“敏感问题”应该“具体问题具体分析”,但应考虑披露
资料来源:REA / Settled.govt.nz
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