新西兰中文先驱网 Kenny 报道  三面依山，一面傍海，既是新西兰的艺术中心和文化名城，也是世界上纬度最南的首府，它就是被《孤独星球》誉为“最酷小首都”的惠灵顿。

约40万人生活在这片依山傍海的狭长地块上，小小市区遍布特色酒吧和美食餐厅，博物馆、剧院和美术馆鳞次栉比。惠灵顿以它悠闲的小资情调而闻名，以至于人们对飞涨的房价和一房难求的居住环境逐渐脱敏。

众所周知，惠灵顿是全国人口密度最高的地区之一，有着全新西兰最严格的住房规则。高度限制、文物保护和用地规定影响了该地区的新房建设，（人为）造成了住房紧缺现象。惠灵顿市区的房租长期高居全国首位，去年房租中位数窜到了695纽币/周；但居住环境却难以恭维——想想那些飘散霉味、漆块斑驳的木质老屋吧，这样的房源甚至能引发一场场没有硝烟的战争，当地也不断爆出年轻高薪专业人士为烂房源抢破头的新闻。

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然而，这一切从下周开始将发生改变。因为——自2000年以来惠灵顿市议会首次重修其地区规划（Wellington District Plan），将彻底改写这座城市的住房规则。

随着惠灵顿新地区规划的立法工作进入尾声，从下周开始，独立专员小组将以简报形式陆续发布他们对新地区规划的建议。到3月14日，市议员们将就新规划进行投票，并决定首都住房规则的最终版本。它将决定惠灵顿在未来会成为怎样的城市，也将决定每个惠灵顿人能否住到合适的房子。

什么是地区规划？

地区规划为辖区所有土地使用和开发制定了规则，比如每条街道的建筑可以有多高、建筑物应满足怎样的设计、以及不同土地的用途等。它还包括分割规定、道路工程、车道要求、雨水排放、管道排设、噪声采光、文物保护等细节规定，几乎你能想象的关于城市环境的一切都在地区规划中。

这些规则和限制对于维护人们的生活质量非常重要——没有人希望隔壁是一个嘈杂的工厂车间，或自家客厅被高层建筑遮挡阳光。但如果规则限制过多，就会让新房建设变得困难和引发住房紧缺。

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奥克兰之鉴

地区规划对住房市场的重要影响，在奥克兰身上展现得淋漓尽致。

2016年奥克兰迎来了千载难逢的时刻，通过《奥克兰统一规划》（Auckland Unitary Plan）整合八大行政区域，对“住宅密度”做出了重大调整。这直接导致新联排别墅和中等密度公寓楼数量激增。新规划让这座城市额外新建43,500套住房，建设速度几乎翻了一番，不但增加了住房供应，而且加快了新房交付。

根据奥克兰大学的一项研究，2016年至2022年间，实行《统一规划》后的奥克兰不但在租金涨幅上低于惠灵顿，租金与收入比的中位数也呈下降趋势，从2016年的22.7%降至2023年的19.4%，这意味着在奥克兰租房变得更便宜了 。

一套奥克兰的三居室住房，如果没有实行统一规划，平均租金要比现在高出26%-33%。

因此在2010年还是全国房租最贵城市的奥克兰，在实行统一规划后，成功将最贵城市的帽子转移到了惠灵顿头上。

《统一规划》对奥克兰房价的影响也很明显——尽管与房租相比，房价更敏感的变动因子是利率而非供给。

2016年至2020年2月间，奥克兰房价只上涨了5%；之后由于央行大幅降息放水导致房价狂飙，但奥克兰的房价涨幅依然低于全国其他地区。最终就是：2016年至今，奥克兰房价只上涨了15%，与此同时全国其他地区房价上涨了65%。这说明更有效的地区规划会带来更多住房供给，对冲利率等因素对房价的影响。

惠灵顿进程

惠灵顿从2000年之后就没有修改过其地区规划，这直接导致城市建设跟不上人口变化。2020年初，惠灵顿市议会通过了一个名为《空间规划》（Spatial Plan）的文件，为后面重写地区规划制定了蓝图。《空间规划》缩小了对（有历史或文化意义的）特色建筑的保护，扩大了公寓建筑的范围，但该文件缺少法定效力。

正式重写地区规划的工作从2021年开始启动。2021年11月《惠灵顿地区规划》草案对公众发布，截止2022年12月2日共收到1034份意见反馈。听证会在2023年2月举行，由独立专家小组主持，为期36天的听证会最后形成了长达2071页的“意见摘要”。

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接下来从2024年2月7日起，专员小组将向惠灵顿市议会陆续提交六份简报，从专业的角度提出地区规划的修改建议和意见。这些建议和意见对市议会没有约束力，只要市议员们在3月14日的会议上达成多数票，新的《惠灵顿地区规划》就会获得通过。

但《惠灵顿地区规划》仍需得到环境部长的签字才能生效，环境部长有权批准或拒绝市议会就独立小组报告所做的任何改动。

主要分歧

惠灵顿市议会的目标是在未来新建约30,000套住房，但目前的《惠灵顿地区规划》还有几个问题未取得共识：

- 市中心限高：作为新西兰建筑密度最高的地区，惠灵顿市中心的办公楼和公寓的最大高度是多少？是否应有最大高度？

- 居住物业限高：住房的最大高度应是多少？不同地区是否应有不同的限高？

- 特色建筑保护：目前惠灵顿多达88%的住宅区都存在特色建筑。在这些区域，任何1930年前的建筑未经申请资源许可都不得拆除。新的地区规划肯定会缩小这些区域，问题是，缩小多少？

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- 遗产建筑保护：任何被列入新西兰遗产名录的建筑只有在添加到地区规划后才会得到保护。地区规划将决定是否添加或删减某些遗产建筑。

- 视野保护：某些地区因为存在地标，必须考虑其可能被高层建筑遮挡视野的情况。换而言之，为了保证观景平台，该地区的新建住房就会相应的减少。

如果你是租房一族，如果你希望有天在首都拥有自己的物业，如果你已经是业主并希望进一步开发，《惠灵顿地区规划》对你来说都很重要。当地居民和游客未来都将受到《惠灵顿地区规划》的影响。欲了解更多关于新《惠灵顿地区规划》的信息，请登陆市议会官网查询。

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(责编：鸮鹦鹉)

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