开发必读！新政府对新西兰土地开发会带来哪些新政策？
2023年12月11日 11:43
本文来源：NZ每日财经
新政府针对新西兰房地产投资者和租赁市场的计划备受关注。而联合政府还概述了推动整体住房供应的政策未来的重大变化。
以下是即将发生的事情，以及这对未来住房供应和房价可能意味着什么。
废除对《资源管理法》的更改
新政府计划在圣诞节前废除《自然与建筑环境法》（NBEA）和《空间规划法》。NBEA 是工党政府对《资源管理法》的替代，要求每个地区制定土地使用的自然和建筑环境计划。
该更改计划通过修订恢复 RMA，以便更容易地获得新基础设施的许可，并创建一个“快速通道、一站式服务”以获得许可。
政府的长期计划是以“享有产权”为关键原则的规则取代资源管理法。
经济学家 Shmubeel Eaqub 表示，这可能会导致与过去类似的结果。
“我们的经验是，住房应对措施无效，房屋建设跟不上需求变化，而需求变化非常不稳定。”
独立经济学家 Cameron Bagrie 表示，这一变化的影响将取决于新政策的内容。“目前看来有很多零碎的东西。我们会看看这个，做这个、那个。但这并不能涵盖所有内容。”
MDRS 将成为议会的非必要选项
今年早些时候，国家党取消了对中密度住宅标准（MDRS）的支持，而该标准此前是两党对于住房集约化的共同协议。
该协议允许在奥克兰、汉密尔顿、惠灵顿和基督城的大部分地点建造最多三层的建筑物，而无需获得资源许可。
国家党取而代之的是一项计划，要求各地区议会立即对未来 30 年的城市发展进行分区，要么通过绿地开发，即使用通常远离城镇的未开发土地，要么提高密度。政策表示，这意味着奥克兰目前位于城市边缘的“未来城市”地区可能会立即可提供住房开发。
政府仍然支持国家城市发展政策声明（NPS-UD），该声明要求议会允许某些关键公共交通网络和其他基础设施周围的密度。
议会需要宣布新绿地开发的基础设施将由该开发项目的地税和征税提供资金，而不是由其他社区提供补贴。他们是否愿意遵循 MDRS 将由他们自己决定。
Eaqub 表示，看到政府放弃两党合作的做法令人失望。他说，当地政界人士不太可能对高密度采取强硬立场。“我们已经看到他们会尽快摆脱（密度规则）。”
“这真是令人非常失望。该国在改善住房供应方面一直在两党合作方面取得了一些良好进展。并不是说政策是完美的，而是我们得到了跨越分歧的政治支持。现在我们又回到了住房供应问题上的乒乓政治——一个长期的、具有结构性意义的人权问题正再次成为政治游戏。”
Infometrics 首席预测员 Gareth Kiernan 表示，这一变化意味着房价将高于原本的水平，至少在中短期内是这样。
他表示，预计从 2024 年左右开始，MDRS 可能会带来更高密度的开发。政府现在推出的任何措施在发挥作用之前都会产生滞后效应。
新建住宅的部分GST会与议会分享
奥克兰理工大学未来环境学院教授 John Tookey 表示，这对住房供应有多大帮助将取决于议会如何使用这笔钱。
“需要大量资金来为新开发项目、新分区等服务提供资金。我认为，如果它用于促进发展，那是一件好事。”
探索允许某些建筑商不必申请建筑许可
Tookey 表示，这有可能使议会的进程更快、风险更小。
“拥有广泛赔偿保险的建筑商可以进行自我认证，他们所做的一切就是让自己摆脱议会检查其工作的困扰，这样议会就不再对建筑质量负责，而建筑商会负责 —— 这在很多方面都是有道理的，这也限制了议会的风险。”
“这使得议会的建设速度更快、风险更小，并使施工过程能够快速推进。另一方面，肯定会有一些人可能会被抓到。”
解锁住房用地
议会将被要求立即对土地进行分区以满足30年的住房需求。
Bagrie 表示，关于密度的讨论很多，但这只是解决方案的一部分。“我们不能忽视开放土地供应的必要性。如果你看一下内部移民数据，你会发现一个共同的主题：奥克兰正在向外围地区流失人口，汉密尔顿市正在向怀卡托地区外围地区流失人口，基督城正在向怀马卡里里、塞尔温，而惠灵顿向卡皮蒂和怀拉拉帕地区流失人口。农庄是其中的一部分，在家工作的能力、交通连通性发挥了很大的作用——但其中很多只是未来满足住房负担能力，获得一块土地来建造房子。”
他说，他担心近年来所做的很多事情都是建造房屋而不是社区。“十年后，这种情况可能会卷土重来，以一种令人讨厌的方式困扰我们。”
对地区议会的激励措施
新政府承诺推出 10 亿纽币的增长基金。对于议会区域内每交付多一套高于五年平均水平的房屋，议会将获得 25,000 纽币。这笔资金将通过关闭 KiwiBuiild 和经济适用住房基金以及结束 Kāinga Ora 的土地征用计划来提供。
基础设施筹资和融资法改革
新政府计划改革《基础设施融资和金融法案》，以减少开发商为基础设施融资的“繁文缛节”。住房增长也将成为 Waka Kotahi 交通资金的优先事项。
“祖母屋”的开发政策
新政府计划修订《建筑法》和《资源许可制度》，允许仅凭工程师的报告即可建造后院住宅或其他面积不超过 60 平方米的小型建筑。
Eaqub表示，总体而言，改革似乎不是改革，而是回归现状。“我们面临的住房问题将保持不变。其后果是住房反应速度将放缓，供应量将下降，租金将大幅上涨。与其他选择相比，房价将会上涨。”
Bagrie 表示，要使住房供应链有效运转，需要确定性。“你需要一个真正的大套餐。就正在发生的事情而言，问题很复杂。如果你把它分解为需求、供给和承受能力，你就必须有一个框架，使供给对需求信号告诉我们的反应更加敏感。
“我不会说我们的整体解决方案有很多不确定性。我们正在挑选一些碎片。”
Kiernan 表示，过去 20 年来，房价变得越来越贵，但没有人愿意对此采取任何行动。他说，部分原因是政客们必须在努力做出改变和不扰乱他们的投票基础之间取得平衡，其中许多人都是业主。
“他们实际上是在谈论扭转工党带来的事情。无论你认为这些会成功与否，他们并没有真正谈论他们将做得更好或不同，他们只是在谈论扭转正在发生的事情。”
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