新西兰商业地产五大新趋势
2023年8月29日 14:42
本文来源：NZ每日财经
专家表示，商业地产市场的销售活动有所下降，但对优质空间的需求仍然很高，各行业正在不断发展以满足新趋势。
高利率和经济不确定性影响了整个市场的活动，但写字楼和零售业却受到了额外阻力的挑战。
新冠疫情促使远程工作的趋势影响了这两个行业，特别是在中央商务区，但零售业还必须应对网上购物的增长和储备银行削减支出的努力。
为适应环境的变化，各行各业都发生了转变。但以下是正在发挥作用的五个主要市场趋势。
奔向品质
三个主要中心城市的中央商务区的办公楼空置率持续下降。
根据高力国际的最新数据，6月份惠灵顿中央商务区空置率为5.6%。这远低于 8.6% 的 10 年平均水平，也是 2008 年以来的最低比率之一。
数据显示，6月份奥克兰 CBD 空置率自 2020 年初以来首次下降，降至 12.5%。基督城中央商务区的空置率处于有记录以来的最低水平。
但高力国际副研究总监伊恩·利特尔表示，优质写字楼和二级写字楼之间的价格存在明显差异。
他说，这不仅与建筑的质量有关，还与该位置的感知质量有关。
“在奥克兰地区，位于中央商务区北部、靠近海边的优质写字楼空置率非常低。但向南前往皇后街上游，房价会更高。”
仲量联行研究主管加文·里德表示，追求质量的趋势非常真实，因为企业需要现代化、优质的空间，靠近便利设施和交通枢纽，以吸引和留住员工。
他说，公司被新开发或升级的绿色建筑所吸引，而二级库存往往会被清空。
返回办公室
远程工作已成为一种根深蒂固的选择，但人们正在返回办公室。
里德说，Precinct Properties 最近的电梯使用情况调查显示，工人数量虽未达到新冠疫情爆发前的水平，但也相差不远。
“混合办公方式将持续存在，这意味着办公室数量会不断变化，这会影响商业租客对办公空间的需求。”
“有些人想要更多或更少的空间，但他们不仅仅想要一排排的桌子。相反，他们想要灵活的地板和反映现代工作方式的直观的装修。”
他说，随着公司重新评估人们一起工作的好处，对集体工作区域和社交空间的需求有所增加。
“这是关于更多人的力量，而不是一个人的力量，以及吸引人们进入办公室。”
他说，在仲量联行的悉尼新办事处中，50% 的建筑空间是集体空间，他们有一名现场咖啡师，并设有啤酒手柄供下班后饮用。
“随着公司试图提高参与度和公司文化，这种类型的设置在这里也变得越来越普遍。”
为零售业增加体验
更多人返回商业区将对部分零售业产生积极影响，但零售物业的情况好坏参半。
利特尔表示，郊区零售业和一些中央商务区首当其冲地受到经济低迷的影响，空置率有所上升。
他说，其中一些是由于转向在线购物而导致的结构变化，还有一些是由于新冠疫情对人流量的影响。
“但是大型零售店的产品人们想实地去看而不是在网上购买，因此大型购物中心表现良好。”
“大型购物中心，例如奥克兰的西尔维亚公园，可以提供国际品牌以及更多餐饮和娱乐选择，从而吸引人流量。”
他说，小型郊区购物中心的一个新兴趋势是提供娱乐和“体验”服务，例如 Live Wire 中心，以吸引家庭入住并让他们停留更长时间。
“尽管奥克兰机场正在建设 Mānawa Bay 高级奥特莱斯，而且宜家也即将到来，但考虑到经济形势，大型零售领域并没有太多新的开发项目。”
工业地产面临供应压力
利特尔说，网上购物改变了工业物业的方向，一段时间以来它一直是“本月流行趋势”。
“它受益于存储和仓库空间需求的大幅扩张，但开发并没有跟上步伐，这导致空置率创历史新低，租金增长。”
贝利国家商业总监 Ryan Johnson 表示，需要更多的工业存储空间，但可用的绿地不多，特别是在成熟的工业中心。
他说，所有主要中心的商业分区都受到高度限制，这对新的工业供应产生了影响。
“在澳大利亚，我们开始看到垂直工业地产，就像在亚洲一样，我们也将在这里看到这种情况。”
绿色浪潮
环境可持续性对于全球商业地产来说变得越来越重要。
约翰逊表示，人们非常关注围绕碳排放、水容量和建筑物（无论是新旧建筑物）的空气流动等问题进行决策。
“考虑到新西兰大部分库存的年龄和地震问题，拥有良好绿星或纳博斯评级的建筑对租户很有吸引力。”
“这给高档写字楼库存带来了更大的压力，特别是在惠灵顿和奥克兰。”
里德说，要考虑的因素是建筑物的建造方式，以及建筑物如何在其使用寿命内实现碳中和。
但他表示，现有建筑物中嵌入的碳将在未来创造价值，并将导致它们更多地重新利用。
“我们看到越来越多的产能投入使建筑物达到绿色之星评级，而且这种情况不会持续太久只是办公楼。这也将是一个工业需求。”
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