【Bayleys 国际地产专栏】市中心周边写字楼资源紧俏,新建高端楼宇需求殷切
2019年8月7日 15:40“由于最近官方现金利率下降,导致更多投资者将现金撤回到房地产市场,以寻求更好的收益率。”
Bayleys Research对奥克兰大都会区写字楼市场的最新调查显示,过去10年,位于奥克兰CBD周边的Parnell、Newmarket、Newton、College Hill和Grafton等地区的办公场所面积减少了近四分之一。
Bayleys Research高级分析师Goran Ujdur表示,这是因为市场普遍认为,质量较差的C级和D级写字楼有相对更好的再开发用途。
“在大多数情况下,这些建筑被转为了高密度居民住房。这使得奥克兰市中心需要振兴的区域得到了健康发展,也符合奥克兰市议会鼓励在CBD以外的大都会地区开发更多混合用途房产的计划,而且这些地区的公共交通都相对便利。”
Bayleys Research通过每年对奥克兰这5个主要城市周边的写字楼面积进行的调查发现,总办公面积已从2009年的50.5万平方米,降至目前的39.1万多平方米。
“然而,随着近期高品质新写字楼的开发,这种趋势现在逐渐出现了逆转的迹象,尤其是在Parnell和Newmarket等引人注目的地区。这一变化主要是由于目前奥克兰CBD的写字楼空置率处于历史最低水平,对商业地产的需求正日益渗透到CBD周边和附近地区。”
IT和公用事业领域的大型企业正带头向城市周边迁移。最近的例子有,Xero将奥克兰办公地点迁到了位于Parnell 地区St Georges Bay Rd上的新写字楼, Mercury Energy在Newmarket建成了新的总部大楼。此前,Watercare Services将总部迁至了附近的另一个新开发项目中。
12-14 Nicholls Lane, Parnell
2018年12月,905平米租与NZ Behavioural Health
随着吸引和留住关键人才的竞争加剧,以及各机构更密切地关注地区属性和高质量的工作环境,预计这一趋势将继续下去。
“改善通往Parnell的交通,包括火车站的开始运营,吸引了更多潜在入驻者的兴趣。而且,Newmarket良好的公共交通,以及邻近的便利设施,比如Domain和新升级改造的Westfield等配套设施,也对租户有很强的吸引力。过去12个月里,这两处区域的优质写字楼租金都出现了进一步增长,我们预计这一趋势将持续到2020年。
“长远来看,奥克兰交通局计划在城市铁路网建成后,大幅增加铁路网的频率和容量,这应该会进一步提升市中心周边作为工作地点的吸引力。”
奥克兰最大的写字楼开发商Mansons TCLM过去几年里在Parnell、Newmarket和College Hill开发了一系列成功的项目,而且很可能会继续在这些地区以及CBD建设新楼。
在Parnell,Balfour Rd 24号(目前是Whitecliffe艺术与设计学院)的业主已经聘请了Ferron Hay建筑事务所,计划将其改造成高档写字楼。同在该地址的Callaghan Innovations公司将搬到附近的Textile Centre。
79 Carlton Gore Road, Newmarket
2019年一月,底层1,455平米租与Harmoney Services Limited
Bayleys Research最新的《市中心周边写字楼空置率调查》显示,过去12个月,奥克兰这些地区的整体写字楼空置率几乎没有变化,目前为9.2%,而去年同期为9.3%。Parnell的空置率为5.2%,Grafton的空置率为12.7%。
Ujdur说:“尽管空置率总体上没有变化,但高端写字楼的空置率依然极低,可供使用的空间(超过1000平方米)非常有限。空置的办公地点大多质量较差、风格老旧。”
市中心周边房地产投资的需求仍然旺盛,但上市新盘却越来越少。
“市场上高端物业的供应短缺,导致投资者更加密切地关注更有潜力的B级建筑。大型联合运营商和本地私人投资者目前主导着市场投资活动,同时,也有越来越多的离岸资本因无法获得CBD的资产,现在正认真考虑在市中心周边区域选址投资。
“由于最近官方现金利率下降,以及进一步下降的可能性,导致更多投资者将现金撤回到房地产市场,以寻求更好的收益率。”
本文由Bayleys地产公司国际销售部提供
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