转自公众号：北美留学生观察

近期，关于韩国房价暴跌、有年轻人为此自杀、房地产市场可能全面崩盘的新闻悄悄地增加，讨论度节节攀升。

多家媒体报道均能够证实，

韩国房价连续下跌近一年之久，跌幅早已超过20%，创二十年以来新低。

曾经，韩国房地产市场也有过“辉煌时期”。

此次暴跌之前，韩国房价高歌猛进20年，每年增长15%。

2020-2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度高达每平米14万人民币，与全球第一的香港不相上下。

噩梦始于2021年。

这一年，为应对美联储加息导致的资本外流与国内通胀，韩国央行开始加息，贷款利率提高，购房者负担加重，随之而来的是房地产市场开始崩盘。

截至近期，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。

5月，据韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年以来第一季度的最低值。

2021年第一季度，首次购房者数量曾达到了14.8961万人，创下了历史最高纪录。

然而去年第一季度降至8.7660万人后，今年的购房者数量再次降至历史最低值。

韩国房地产市场是否能安全着陆，目前仍是未知数。

问题到底出在哪里？曾经持续二十年的增长，怎么突然就掉地上了？

究其根源，“全租房”制度难辞其咎。

租房模式居然能导致楼市暴跌？

“全租房”，是韩国独一份的租房模式。（也称“传贳房”）

简单地说，就是房客交给房东一笔高额“保证金”（通常为房价50%-80%左右），不需要再交纳租金或交纳极少的租金，就能够使用房产2年（韩国租期多数为2年）。“保证金”并非租金，2年租期结束后会原封不动地退回给租客。2年期内房东可以自由使用这笔钱。

也就是说，租客几乎是“白住”两年房子，这种模式看上去非常划算，是韩国租房的主流模式，有半数以上的房子以这种形式出租。透过现象看交易实质，“全租房”模式实际上是房东以房子为“抵押”向租客“贷款”。利息即为房产的2年使用权。那么，拿到“保证金”巨款的房东，需要去做投资以赚取利润。什么生意看上去形势大好稳赚不亏呢？上面讲过了，韩国房价曾连续20年保持15%的年增长率。于是，大量房东用拿到的“保证金”再买其他房产。

形象地说，假如自己名下有价值100万的房产，那么将其出租可以得到50万-80万的“保证金“。然后，就可以用这笔钱作为首付（韩国购房首付一般为全款的20%-30%）再买两套小一点的房子。此时名下就有了三套房子！把新买到的两套房子再次出租，又能得到两笔“保证金”，房产就可以再增加！主打就是一个生生不息。

那会不会有人问了，租客动辄几十万的“保证金”从哪里来？既然需要租房，那么租客手里很难有几十万现金吧？巧了，韩国银行普遍存在为租客设置的租房贷款，而且利率很低，一般低于月租金水平。

在房价上涨的时候，这种模式看上去是没问题的。但是这里面有两个巨大的隐患。

1、过度依赖于房价的增长。一旦房价走低，那么买房的房东无法回本，也就无法归还租客的大额“保证金”，双方都会产生巨额损失；

2、“全租房”模式要划算，那么租客交“保证金”的贷款利率必须低于正常租金水平，否则租客将亏损。

此前，这种“击鼓传花”的玩法已经持续了几十年。

“击鼓传花”的game start是在08年金融危机之后，韩国央行大幅降低基准利率，使得依赖于低利率的“全租房”模式开始流行。

但万万没想到，现在玩不下去了。

2021年起，为应对美联储加息导致的资本外流与国内通胀，韩国央行开始加息，贷款利率提高。

据报道，韩国央行上调了基准利率，从2021年8月的0.5%上调至今年1月的3.5%，一年半内暴增了3.0个百分点。

对于租客来说，一次性交付巨额“保证金”的成本不断提升，与普通租金相比不再划算，选择“全租房”模式的租客越来越少。

韩国2022年成交的房屋租赁合约中，普通月租房的数量第一次超越了传贳房。

对于房东来说，本来就因为炒房而担负着高额贷款。如果租客退租，房东拿不到更多“保证金”，那么资金链断裂，要么卖房要么跑路。

据相关报道，曾有人靠这种方式在首尔地区买了280套房子，最终由于杠杆加太多资金链断裂，暴雷后房东直接消失，数百名租客的钱财化为乌有。

据悉，2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案，涉及金额达到7千多亿韩元。

手握巨额押金的房东们资金链断裂，拿不回押金的租客们却还要继续高息还贷。

韩国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元的损失，房价雪崩的势头难以扼制。

高昂的房价、节节攀升的租房成本、显然潜藏巨大危机的租房模式，困住了韩国的年轻人。

随着“全租房”链条断裂，年轻人背负巨额租房贷款的同时，由于房东资金链断裂又难以拿回钱。

今年以来，陆续有年轻人因财务崩溃而自杀的新闻传出，且有增加的势头。

对韩国来说，危机远不止于此。

相关领域专家JACK BARTON曾表示，许多韩国人在过去曾将房地产视为比债券和股票更为安全的投资。

如今的韩国已是世界上家庭债务水平最高的国家之一。

所言非虚。

2021年末，韩国家庭信贷总额创下新高，达到1863万亿，两年新增262万亿。其中住房贷款占一半以上。而韩国房贷利率已经上调至7~8%的高位。

上次韩国各银行房贷利率超过7%，还是在2007年。

据韩国房源网站Zigbang，当抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入60%-70%。

真的太高了。

韩国金融监管机构也预计，随着平均抵押贷款利率7%，拖欠贷款的人数或将增加50万至190万。

还没完。随着楼市不断下跌，此前大肆举债的房地产开发商陷入危机。

韩国媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。

韩国银行调查显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。

三个月内，评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差飙升至149个基点。韩国商业票据收益率也飙升至13年最高水平。企业融资一度陷入僵局。

但也不是没有转机。

韩国于2022年10月出台了50万亿救市计划（约合2534亿元人民币）。以扩大实施流动性供应，稳定国内金融市场稳定。

同时，韩国政府从去年年底开始，陆续放松了房地产市场的多项监管。

随着各项政策的出台，房价显出一些稳定的苗头。

据韩国不动产厅消息，3月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨1.61%。（实际成交价格指数是仅汇总实际成交的公寓价格变动的统计数据）

尤其是江南3区（江南、瑞草、松坡）所属的东南地区涨幅最大。全国17个省市中，世宗市涨幅最大。

但地产需求仍未回暖。

据统计，今年首尔公寓交易量为9795，虽比去年年底高出一点，但仍远低于往年同期水平，而且集中在部分区域。

大部分公寓仍处于“0交易”状态。而挂牌待售房屋却显著增长，达到8年来的高点。

2020年，频繁变动的楼市政策，导致了韩国出现“恐慌性购房”现象，房价也出现了大幅度上涨，其中，首尔房价（公寓楼价格）涨幅超过了一半（52%）。

这一现象的后果是，三十岁一档年轻人的家庭贷款剧烈增长。

家庭贷款占收入比率大幅提升24个百分点至260%以上。严重透支了未来的消费的需求。

种种不利因素之下，楼市成交量复苏似乎遥遥无期。

虽然韩国政府也做了一些补救，但可以发现，楼市危机的深层次原因，包括居民高杠杆、租房“庞氏骗局”、开发商高额负债等问题并没有从根源上解决。

韩国楼市，还未从暴雷的噩梦中醒来。

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