上周我们谈了如何做一个“懂”的买家，这一期我想和大家探讨一下，作为卖家如何做得更好，让你的生意出售更容易成功和顺利。在生意买卖过程中，通常出现在卖家身上的问题，主要是有几个：

一）生意的营业额的问题。我们去见卖家签代理合同Listing 的时候，都会问生意的营业收入情况，比如年收入或者平均周营业额如何？营业收入有没有季节性的变化，比较实在的卖家会告诉你真实的情况，也有些人把它最高的营业额变成了平均收入，至于那些更离谱的就是告诉我们一个比真实的收入更高的。虽然我们通常都会对代理的生意进行一个简单，基本的考察 比如通过报表，进货，或者对老板的认识和了解、以及这个生意过去的情况等方面。当然到了买家进行调查的时候我们会教买家一些方法进一步去确认这个生意的真实性，通常经过这些步骤和方法，生意的真实度就会八九不离十，在生意考察的时候 通常允许生意收入的浮动不超过5%。所以作为卖家 告诉一个真实的营业收入情况非常重要，不要有什么欺骗手段，因为到最后，买家肯定会发现真实的情况而放弃，这样卖家还得恢复真实的情况 真实的价钱才能找到买家。所以早知如此，何必当初。

二）租约问题。生意买卖只要有租约，就牵涉到房东同意的问题，一个好的租约会对你生意转让起到一个非常重要的作用。最近我们公司有几个生意都是因为租约问题，有些是耽搁了时间，有些就根本不成。什么样的租约才算是好租约呢？一般的讲租约的期限，最好是有八年以上。并且是没有拆迁条款demolition clause，当然了 shopping mall 购物商场里的租约通常只有5-6 年，没办法他们说了算，想进mall 就只能接受了，另外有些地方的租约也是6年一次，想Right of renew 不可能，因为这些都是专业房东 并且是大公司，做事还是比较规矩，大部分是可以接受。当然了，具体的情况还是要具体分析。

三）设备问题。一般情况下这不是什么大问题，但最近我们碰到了几位卖家，就是因为这个设备问题，买卖过程产生了一些小矛盾，在这我还是提一下。关于设备，我们通常有个说法 就是你店里和这个生意有关系的设备都是属于这个生意的，除非卖家声明在先，这个设备 这个东西卖家可能要带走，否则就应该留下来，并且要保证良好的工作状态。所以我们在签代理合同的时候 通常都会问 有哪些设备是不属于这个生意 卖家要带走的。当然这个带走也是有说法，你不能把生意必需的设备带走 ，比如你不能把洗碗机带走吧，要不你卖什么呢？其实大部分的纠纷也不是因为这些大件的设备，而是一些小的东西 比如一副画，一把刀，一些锅碗瓢盆等等，所以一定要有言在先，因为这些小东西常常不写在设备清单里。作为卖家 你的自律最重要。

当然了，生意买卖过程牵涉的事情比较多，只要双方秉着诚意，许多事情都是可以商量解决的。

今天我给大家推荐一个好生意，这是一家cafe/lunch bar 位于工商业区，每天早7午2:30 ，每周五天，周末休息两天，工作家庭两不误，咖啡店的食品 lunch bar 的形式，食品简单 容易经营，目前周营业额$17，000-$18，000，租金7%左右，人工费用10% 左右，俩合伙人年利润26-30万，赚钱良机！实价$498，000+货。

( 本文由 Link Business North Shore 伍勇提供，微信号：yong2w8)