好诡异！新西兰地产协会报告11月房屋销量大涨，但为何房价却不升反跌？
2023年12月14日 10:52
本文来源：NZ每日财经
11 月份新西兰房地产市场活动有所回升，但市场距离市场恢复健康状态还有很长的路要走。并且，全国很多市场都出现了极其诡异的一幕，那就是销售上涨，但房价却跌了。
新西兰房地产协会(REINZ)记录，11 月份全国住宅房产销售量为 6422 套，比去年 11 月份增长 12.2%，环比 10 月上涨15.7%，标志着销售活动明显提振。
然而，除了去年 11 月份市场处于极度低迷情况之外，今年 11 月份的销量仍然是自 2011 年以来 11 月份的第二低水平。去年 11 月份以及今年 11 月份是自 2013 年以来仅有的两次 11 月份房屋销量低于 7000 套，说明新西兰房市仍然低于往年的一般水平。如果与 2020 年 11 月创下的 10,147 套销量峰值相比，仍下降了 37%。
因此，虽然 11 月份出现了复苏的迹象，但市场仍处于低谷。
在销量上涨的情况下，房价却还同比下跌了，11 月份 REINZ 的中位售价达到 790,000 纽币，环比 10 月上涨了 0.1%，但与去年 11 月相比却下降 -0.2%。
REINZ 的房价指数 (HPI) 根据每月出售的房产组合的差异进行调整，表现稍显活跃，本月全国上涨 0.8%，较过去三个月上涨 2.7%，但仍处于低位。与 2021 年的峰值相比下降了 13.8%。
然而，各地区的价格趋势好坏参半，与 10 月份相比，五个地区的 HPI 有所上升，七个地区的 HPI 有所下降。
在奥克兰，房价中位数从 10 月份的 1,045,000 纽币上涨 0.7% 至 1,052,000 纽币，但同比去年 11 月还是下跌了 -0.8%。因此，如果说去年 11 月奥克兰房市正处于低谷的话，现在奥克兰依旧还处在困境中。
奥克兰市区和西区是 11 月最大的赢家，奥克兰市区 11 月环比上涨 7.8%， 同比去年 11 月也上涨了 3.3%，而市区销量更是环比爆涨了 20.2%。奥克兰西区环比 10 月也上涨了 7.5%，同比上涨 3.4%。其他一些地区例如北岸，虽然房产销量也在增长，但房价却环比下跌了 5%。
在首都惠灵顿，虽然房屋销量环比暴增达 31.1%，同比去年也增长了 14.8%，但房价仍然环比下降 -0.4%，同比下跌 -1.1%。除了惠灵顿大区内的一些偏远地区如 Carterton 和 South Wairarapa，房价要么停滞不前，要么有所下跌。
汉密尔顿也是又一个典型的房屋销量上涨房价却下跌的城市，销量环比上涨 21%，同比上涨16.8%，而房价却环比下跌 -1.3%，同比下跌 -3.8%。
陶朗加也是如此，销量环比上涨 26.8%，同比上涨 23.4%，而房价环比下跌 -6.6%，同比下跌 -3.3%。
南岛基督城的情况明显要好许多，销量环比 10 月上涨 23.3%， 同比去年 11 月上涨了 15%。而与此同时，房价也环比上涨 4.4%，同比 上涨 5.2% 至 705,000 纽币。
来到皇后镇湖区，这里永远是和其他城市毫无关联的一个市场，在销量环比大跌 -28.8%，同比下跌 -16.8% 的情况下，房价却环比上涨了 3.4% 至 1,360,000 纽币，依然稳健新西兰房价第一的宝座。
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REINZ 首席执行官 Jen Baird 表示：“当地中介报告称，不同买家群体的活动稳定，在挂牌量增加的地区，争夺买家注意力的竞争更加激烈。”
截至11月底，新西兰全国待售房产总数为 28,014 套，较去年同期的 28,449 套下降 1.5% （435套），但环比 10 月却还是增长了 9.4%。新西兰（不包括奥克兰）的库存量同比小幅增加 113 处房产（0.6%），从 17,579 套增至 17,692 套，环比增加 9.8%。
新西兰全国范围内，新挂牌房产数量同比增长 5.2%，从 10,185 套增至 10,712 套，环比增长 12.4%。新西兰（不包括奥克兰）环比增长 12.9%，同比增长 2.5%。
“与上个月相比，我们看到本月上市的房源数量大幅增加。值得注意的是，吉斯伯恩增长了 75%，马纳瓦图-旺格努伊、惠灵顿和尼尔森的增长均在 20% 左右。同比数据仍然好坏参半，但我们在接下来的几个月中看到了更多市场改善的迹象。”
“虽然利率等因素继续影响市场，但看起来买家和卖家都对选举结束且官方现金利率稳定这一事实感到鼓舞。尽管我们会在圣诞节期间看到一些放缓，但我们预计从 1 月底开始活动将会复苏，因为市场积极性的增强有助于进一步增强信心，”Baird 评论道。
不难看出，从数据层面，11 月新上市房源超过了一万套房产，但只卖出了 6422 套，因此本月新西兰的房屋库存又累计了 4000 多套（当然还得减去主动撤出市场的旧房源）。数据证实房屋库存环比还在不断上涨。
本月初 Realestate 网站的数据也显示 11 月新西兰市场房屋库存环比增长了 9.4%，新上市房源量远超房屋销量，在这种情况下，房市实际已经开始出现库存积压现象。
与此同时，而该网站的卖家平均要价也一直在下跌。显示出卖家正在不断降低心理预期以达成销售的情况，或许很大一部分卖家不愿在承受高利率的压力而谋求出手解脱的心态。
两个机构的数据都同时证实了当下新西兰房市的一个景象，那就是更多卖家正在寻求出售，挂牌上市并且降低预期，但潜在买家却并没有跟上这种供应节奏，以至于造成了房市库存积压的状况。因此短时间内，除非越来越多卖家把房产撤出市场，否则在供大于求的情况下，房市依然处于买方市场。
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