【房地产故事 一千零一夜】之18-Open Home
2019年11月4日 14:37
新西兰先驱报中文网特约作者 桑子 一夜春风醉，万树樱花开。南半球的新西兰开始了房地产买卖的好时节。
在奥克兰，最佳的售房季节是每年的十月到转年的四月，就是从樱花盛开的暮春，到层林浸染的深秋。这一时段，天长日暖，是新西兰的夏令时间。这不，我们家附近就悄无声息地立起了几个售房的大牌子。
Open home，是房屋买卖的重要过程， 就是卖家把房子打扮成美丽无比的新娘，等待上门相亲的新郎。Open home多在周末的中午前后，一般为三到四周。届时，售房中介衣着讲究，笑容可掬地迎候潜在的买家。通常，中介的车多为宝马或奔驰，车轱辘旁边立着Open home的彩旗，迎风招展。
包括新西兰在内的西方国家，每个家庭平均七年左右搬一次家。搬家的过程，往往涉及房屋的买卖。这意味着，买卖房屋是多数新西兰人一生中注定要经历的事儿，这就要做 Open home卖房，或者去Open home买房。房地产中介是Open home的主角。
上个世纪九十年代以后来到新西兰的中国移民中，多拥有比较高的学历和扎实的工作经验，然而，由于语言或专业的局限，难以谋到专业对口的职业，一部分人改行从事了房地产销售工作，就像另外一些改行成为水工、电工、会计师、和电脑程序员的移民一样。
过去二十年新西兰的房地产业，虽有起伏跌宕，市场的大趋势是兴旺的，2003-2007 和2010-2017甚至是火热的，使得越来越多的移民进入了房地产销售的行列。像任何其他职业一样，房地产中介也是个需要努力付出才会有显著回报的职业。我们大多数的华人中介，有知识，高素质，专业，勤奋，有许多行业中的佼佼者。
在新西兰，成为一个认证的房地产中介的条件，为三个月的全职学习并通过考试再注册。说实话，门槛儿不高，收入却相对丰厚。根据两个不同的政府部门的数据，2017年房地产中介的平均收入是$7.9 - $8.2万，而新西兰的平均工资只有$5万。不过，据业内人士说，10%的中介收入占90%的行业总收入，其余90%的中介只是做了收入公式的分母。其实，又有哪个行业不是如此呢。
在open home的人流中，除了大多数的买房者之外，还有三种人 – 卖房者、装修者和邻居。对于准备卖房或者以装修为生的人，需要了解市场行情，同时学习借鉴，大到房子的结构，小到家具的摆放。有经验的中介通常会在第一个open home时说 “您是否住在附近” 这样不言而喻的问候，因为第一次到来的多为邻居。本地人没有把邻居请到家里，蹁腿上炕，边纳鞋底边聊天的习惯，寒暄和客套只在马路相遇，邻居卖房子是一探究竟的绝好机会。
对于那些认真的买家，比如，那些孩子等着这个学区房入学的家庭，Open home 就非常关键。
或许职业的缘故，某些地产中介总有欲言又止讲半句话的习惯，就是只讲问题的一面，而省略了另一面那些重要的信息。比如，出售的是个 Lease hold 房产（只卖房子，买家按期缴纳租赁土地的租金），中介会语重心长地说，人住在房子里，又不住在地上，何必花那么多钱买地呢。听起来似乎很有道理。然而，房地产增值通常在地，不是地上的房子。又比如，中介很专业地说，买房时要看人口流向哪里，这叫follow the people，follow the money，每年就有一万人流入这个区。中介没有透露的是，上一年这个区移出去了两万人。
如果不想在看房时被中介的美言所麻醉，就需要自己做功课，准备一系列的问题。通常，open home的资料中，除了房屋附近的销售报告之外，更重要的是 LIM report，是房子的“个人档案”，包括房/地契、屋主、建造年代、地租、以及市政厅批准的房屋改建计划等等，需要买家认真再认真地研读，还可能需要请律师核实把关。
那些似乎与房子档案无关的重要信息，要特别向中介询问。
房主为什么卖房子 – 卖房的原因透露卖家的心态和心里价位；
是否为漏水屋 – 漏水屋后患无穷；
屋顶是哪年换的 – 比如，一般铁皮屋顶的使用年限为15-30年，新屋顶的费用需要1万纽币以上；
房主是否给了邻居建筑许可（consent）- 可能影响房子的光线和隐私；
附近是否有大型建筑工程要开工- 将会对房子产生巨大影响；
附近是否有政府屋 – 不是歧视，邻里很重要；
最后，需要追问，“关于这个房子，还有哪些事情我需要知道”，这意味着，中介了解的有关房子的相关信息，都应该如实告诉买家。
总之，Open home的问题越多，买房子后悔的几率就越小。
经常看Open home 的人可能有体会，有些房子里煮着咖啡，飘香的咖啡使人醉醉的，加上中介动听的语言，看着看着，你就会忘记自己身在何处，完全沉浸在美妙的幻觉之中，想象着自己就居住在这个咖啡飘香的小房子里。干净整洁的厨房，小巧玲珑的餐厅，温馨浪漫的卧房，顿时觉得，这就是我要买的房子。嗯嗯，就是它了。
从前，只知道酒会醉人，却不曾想咖啡也可以醉人。习惯喝茶的我，空腹时一杯咖啡下肚，那种感觉，如贵妃醉酒。后来，我中西合璧，早饭时烙饼+炒鸡蛋+咖啡。这一招很灵，去转Open home时，无论中介的语言多么甜蜜，咖啡多么香浓，都是美而不醉，头脑清醒。
2019.10.25，奥克兰
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