面对不良租客怎么办?新租赁法规让房东日子越来越难……
2019年11月17日 18:17房东对于新出台的租赁法案感到不满,表示新规将使得他们更难以驱逐有反社会行为的租客。
新西兰先驱报中文网 Bonny 编译 房东对于新出台的租赁法案感到不满,表示新规将使得他们更难以驱逐有反社会行为的租客。
根据住房副部长Kris Faafoi今天宣布的法律修改条款,房东将不再能够无故赶走租客。
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他们说,法律的变更将使得房东难以摆脱不好的租客,也将影响到不良租客的邻居,因为他们不得不忍受更长时间。
但是绿党表示,修改后的法案将权力的不平衡从房东处转移到了租客处。
目前,在某些情况下,例如房东或家人想搬进出租房,或者是如果物业已被出售,房东可以在不提供理由的情况下,提前90天通知租客搬走。
租客搬走,只需要提前21天告知房东。政府计划取消房东无故终止租赁的权利,并在某些特定原因下需要延长通知期限。
如果房东需要把出租房给家人使用,让租客离开,必须提前63天通知租客;如果房东要出售该物业,则必须提前90天通知租客。这两项规定都比目前的42天通知期限有所增加。
如果租客有反社会行为,或者拖欠租金,房东以此为驱逐租客的理由,政府要求房东在90天之内向租赁法庭提交三份此类行为的通知或者是逾期支付租金的通知。
法律条款更改情况如下:
取消房东无故赶走租客只需提前90天通知的权利;
特殊情况下可以终止租约,包括在租客离开出租房后的90天内出售房屋,或者是对于该物业有其他用途;
如果租客有反社会行为,或者拖欠租金,房东可以去租赁法庭申请终止租约;
房东要提交三次有关房客反社会行为的通知;
如果房东或其家人要住进出租物业,对租客的通知期限将从42天增加到63天,而且新的入住者必须在90天入住;
如果出租房要售卖,对租客的通知期限将从42天增加到90天;
租金涨幅限制提升到一年一次;
要求房东刊登租金广告,禁止准房客竞标租金;
租赁法庭不能公布有申诉案件的租客姓名,避免将来有房东歧视他们;
如果租客要在房屋内安装合理的固定装置,在离开时会恢复成原状,并承担费用,那么房东不能保留对这些要求的许可;
针对直接违反《住宅租赁法》的行为引入新的违反制度;
该法案规定下的现有处罚的惩罚性赔偿,最高可提升至80%。
租赁法庭审理的案件,最高赔付可达10万纽币,而不是5万纽币。
新西兰房地产投资协会表示,现在这样的法律变更不仅是在惩罚房东。其首席执行官Andrew King在一份声明中说到:“他们会惩罚每一位住在有反社会行为租客周围的人。”
协会表示他们已经研究了90天通知期的使用。它说,只有3%的租客收到了90天通知(房东无需给出理由),并且这些通知中有将近一半是因为租客有影响邻居的反社会行为。
“大约有7000名租客,给多达7万个家庭造成了影响。”
它说,要求房东在90天之内针对租客的三次反社会行为提交证据,为房东提供了管理反社会行为租客的工具。
“但是,这要求邻居要面对被租客报复的危险去收集证据。”
房地产投资联合会副主席Peter Lewis表示,政府的改革将使得摆脱不良租户变得更加困难。
他们将不得不去租赁法庭,然后从警察、市议会或邻居那里得到证据。
Lewis认为政府想当然地以为每个房东都想摆脱租户。
“包括我在内的大多数房东都希望出租房有人住。我们不会无缘无故地赶人走。实际上没有必要提出这种无理由条款。”
随着租房数量的增加,这种变化正是适应了现实局面,为了给租客更大的安全感。
Faafoi 说他听说过租客被迫搬家的“恐怖故事”,不断更换学校而让孩子教育中断。随着越来越多的人在租房,法律应该为负责任的租户提供安全,让他们可以扎根社区。
“更高的租赁安全性,和较少的定期租金增长,再加上一点改善住房的能力,意味着租房者将更有条件把出租房当家。”
绿党联合领导人Marama Davidson 和家人住在位于Manurewa 的出租房内,她说这种变化重新平衡了房东和租客的权利,而且早就应该有这样的改变。
“这些变化确保了租客不是二等公民,越来越多的人租房生活,租房生活应该有尊严。”
她为政府正在改变房东和租客之间的权利平衡而感到自豪。
新法规要求把不良租客告上租赁法庭,而不是让房东直接给予90天搬离通知,对于这一点她说使得房东能够在保护自己财产与租客被故意驱逐之间取得了平衡。
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