租金上涨、房屋减少成必然趋势——新西兰租赁产业分析
2019年7月23日 17:09现在的政策将导致更高的租金,投资者的大量撤离,以及在我们最需要出租房的时候,它们的数量会减少。
新西兰先驱报中文网 Danielle 编译我(笔者)最近写道,很难找到一套政策,比政府目前正在实施的政策更能摧毁私人租赁行业。这一对住房和租赁政策的分析或许有些愤世嫉俗,但我越是分析这些政策,越是觉得我之前的文章很正确,因为很难相信会有政府对其租房计划的后果视而不见。
首先提供一些背景知识:
•在新西兰,绝大多数租房都是由私人提供的。确切的数字有些难找,但我们知道,在新西兰大概有52.5万套出租房,其中约6.5万套为Housing New Zealand所有,1.2万套为地方政府所有,另外8000套为非政府组织所有。其余的——大约44万套出租房——由私人提供,其中绝大多数由父母房产投资者所有,他们在过去40年里一共为国家节省了数百亿纽币。
•大约40%的新西兰人住在出租房里,这个数字在几次人口普查期间都是一致的。
•租房需求正在增加。首先是因为全国人口不断增加,新西兰每增加1万人,就有4000人需要租房。其次,因为我们的“每个住宅的入住率”一直在下降,这意味着与20年前相比,新西兰住在家里的人更少了,所以我们需要更多的房子来维持现状。
这些数字打破了“投资者离开市场不会产生任何影响”的说法,因为房地产只是被另一名投资者买走,或卖给了业主/居住人。现实情况是,租房需求正在增长,我们需要更多的租赁房屋来满足需求。
出于这些原因,一个负责任的政府将尽其所能,保持并增加租赁行业的私人投资。这包括避免给房东增加新的成本,避免加剧与买卖租赁物业的成本相关的不稳定,以及引入一些项目,让新西兰人尽可能容易地投资于租赁行业。
那么,面对这些严峻的现实,新西兰政府对私人租赁行业究竟做了什么呢?
•它对租赁法进行了修改,使其朝着控制租金上涨的方向发展,使驱逐麻烦的租户变得更加困难。
•它引入了一系列重要的新合规要求,以确保出租物业符合最低健康标准。对房东来说,这些要求将在2021年生效,但政府给了Housing New Zealand额外两年的时间,这暴露出令人担忧的双重标准。
•在向房地产投资者征收资本利得税方面,它曾试图这么做,只有在New Zealand First的不妥协导致该提议无法实施时,它才搁置了这一想法。
•政府将明线测试(bright line test)延长至5年,以捕捉“投机者”,此举表明政府对投机和房地产投资之间的区别一无所知。
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•政府已立法限制弥补租赁投资的税收损失——此举最终将把许多新的房地产投资者拒之门外。
这些政策对房东非常不友好,似乎有人肆意蓄谋,摧毁私人租赁行业——这或许是因为意识形态或政治民粹主义方面的原因。如果不是,考虑到我们未来五年需要成千上万的出租房,唯一的解释就是政府无法认清现在的市场行情。这在一定程度上显示出政府未认清形势,这是自35年前Muldoon(前新西兰总理)执政以来前所未见的。
现在政府的政策将导致更高的租金,投资者的大量撤离,以及在我们最需要出租房的时候,它们的数量会减少。这些后果显而易见。
(作者简介:Ashley Church,Property Institute of New Zealand前任CEO,现为新西兰房地产评论员。)
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