20年后奥克兰平均房价将涨到多高？有没有一点期待？
2019年12月4日 12:03
新西兰先驱报中文网 Bonny 编译 还认为现在的房价很有挑战？如果新西兰房市接下来20年和之前20年一样，那么买卖双方将陷入困境。
根据OneRoof的最新预测数据，到2040年，奥克兰的房屋均价可能会升至近300万纽币，是现在的三倍多。
数据显示，Hawke's Bay的Wairoa将是未来20年房价最低的地方，届时当地房屋均价将达到353,309纽币，普通人也负担得起。
房价最高的地方可能还是皇后镇，20年后的房价可能要高达479万纽币，而不是现在的100万纽币。
数据出炉之际，一位新西兰资深房产中介告诉OneRoof，他预计到2040年，奥克兰将出现房价高达2000万纽币的区域。
OneRoof研究了1999年至2019年新西兰每个地区房价中位数的变化，并按照这个百分比的增长趋势预测了未来20年的房价变化情况。这样做的目的是想了解如果过去20年市场激增的情况重演，那么在接下来的20年里房价会成什么样。
根据数据，惠灵顿的房价中位数将达到237万纽币，比现在高出162万纽币，而基督城的房价中位数将升至125万纽币，比当前高出81.1万纽币。
OneRoof编辑Owen Vaughan表示：“每年年底，房地产市场专家都被要求预测下一年会发生什么，但我们会大胆假设看看20年后的房价情况。过去20年中，住房市场发生了重大变化，全国大部分地区的房价上涨了200％至500％。尽管诸如高移民率之类的重要市场驱动因素，在未来的20年中可能不会重演，但在将来的新西兰，可能依旧只有富人负担起房价。还记得大约20年前，当Herne Bay的房价中位数超过百万纽币大关时，整个新西兰都震惊了，而现在奥克兰一半的地区的价格都超过了百万大关。”
数据还显示了其他地区的重大飞跃：但尼丁目前是最负担得起的主要大都市，如果继续保持目前的走势，其中位数价格可能会达到197万纽币，而汉密尔顿可能会达到191万纽币，旺加努伊到2040年时房价中位数也涨到100万纽币。
八个地区在百万纽币以下
预测数据表明，只有八个地区的房价中位数低于100万纽币：Wairoa ($353,309)；Grey ($572,727)；Buller ($654,545)；South Taranaki ($720,000)；Waitomo ($800,333)；Tararua ($881,667)；Westland ($957,586)；Ruapehu ($972,426)以及 Gore ($993,103)。
40个地区的平均售价将在100万至200万纽币之间，而15个地区的平均售价将在200万至300万纽币之间。房价最高的地区将是奥塔哥（317万纽币）和皇后镇。
OneRoof数据合作伙伴Valocity的估值创新总监James Wilson说：“试图预测2020年的房价将是非常困难的，因此我们对2040年的预测不应该全盘相信。但是，你可以分析房地产市场当前和过去的表现，以确定未来趋势。过去20年来，强劲的需求支撑了价格的增长，而我们对1999年底以来销售价格的分析表明，市场发生了巨大变化。在全球范围内，我们的许多主要城市中心，尤其是奥克兰和皇后镇，房价已经呈现无法承受状态。这很重要，因为当可负担性限制开始生效时，它将对未来的房价增长产生影响。”
OneRoof评论员，新西兰前房地产研究所首席执行官Ashley Church说，了解房地产市场未来的秘诀是了解房地产市场的过去。 “在过去的40年中，我们看到新西兰大部分地区的房价每十年上涨70％至100％甚至更高，而且没有理由相信这种模式会改变。”
但是，他确实警告说，房价上涨的速度可能会降低到一定程度，这是由较低的利率驱动的。 他说：“虽然我不认为近年来较低的利率和较高的房价之间存在直接相关性，但利率进一步下跌的空间很小，我认为这将为人们到底愿意支付多少钱买房设置一个上限。”
未知因素
ASB高级经济学家Mike Jones表示：“如果我们假设房价在未来20年内的增长与收入增长大致相符（而不是像过去20年那样房价增长超出收入增长太多），那么今天这栋价值100万纽币的房子到了2039年，价格将增加到约240万纽币。”
但是，Jones说，鉴于我们还不知道的某些重要因素（例如人口增长和政治环境）的情况，因此很难确切确定未来20年的发展趋势。他说：“但是，我们确实认为房地产市场将难以与其过去的表现相提并论。一些支撑过去20年来房地产繁荣的宏观因素不再存在。”
Jones说，从1999年至2019年，人口增长了大约三分之一，贷款标准是自由且容易的，相较于收入的负债率较低，房价也相对较低，而这样的时代已经过去了。
住房市场进一步飞跃的想法并不像看起来的那么牵强。房地产经纪人Graham Wall专注新西兰高端市场的房屋出售，他估计到2040年将出现房价高达2000万纽币的区域。
“我们生活在地球上唯一一个拥有真正光明前途的国家，每一天这里的每一部分都变得越来越有价值。在过去的100年中，所有的住房需求都超过了供应，尤其是处于黄金地段的房产。”
伴随着外籍人士涌入新西兰，这种需求不仅会持续而且会加速。
假设通货膨胀和工资以同样的速度增长，“ 20年后1000万纽币的房屋将升值到4000万纽币，而100万纽币的房屋将可能涨价到600万纽币。奥克兰的任何一个区域房价都将在百万纽币以上，Otara也将成为百万纽币房价区域。”
Wall说，像 Herne Bay和Remuera这样的区域将是2000万纽币房价区，因为奥克兰变得越来越好。 “未来12个月内，奥克兰将有80家新餐厅开业，这里太火了。”
新西兰的纽约
UP房地产总监Barry Thom不会给出20年后的房价预测，但确实表示，即使在10年内，我们也可能无法认识到新西兰最大的房地产市场。他说，未来的奥克兰可能更像现在的纽约，人们在工作日时居住在高密度的公寓和住房中，有钱人的周末就会去城市以外。
“纽约现在基本上都是又贵又大的公寓，周末时人们会希望离开高密度的城市前往Hamptons。也有可能是Coromandel，可能往北到Matakanas。西海岸也可能会有巨大发展。”
Thom说，这些地区的房屋价格可能会暴涨。
Thom补充说：“将会有很多我们现在还没有认识到的有潜力的郊区，可能不仅是因为密度，还可能是房屋的样子和给人的感觉。”
他说，目前在后院享受生活的人们可能会发现，隔壁发生的事情使这一切大打折扣。随着拥有房产的婴儿潮一代退休，他们可能会很高兴锁门离开，然后看到所在的好区大地被分割开发。
他说：“即使是现在，沿着Jervois Road，New North road这些地区，我们都看到了很多高楼。”
由于许多高层或中层公寓楼的开发项目不再需要考虑停车问题，一些漂亮的街道可能会停满汽车。
Thom说，尽管在Herne Bay，Parnell，Remuera和海滨等地区的特殊物业总能获得高价，但高密度实际上可能意味着总体均价的下降。
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