6年来最好！奥克兰住房可负担性“显著逆转” 但首次购房者仍然“要不起”
2019年11月28日 19:33
新西兰先驱报中文网 Lesley 综合 奥克兰住房的可负担性呈现“显著逆转”，为首次购房者带来了希望，但许多置业者仍被高昂的房价和巨额的首付拒之门外。
在今天（11月28日）公布的一份奥克兰经济季度报告中，奥克兰市议会的首席经济学家David Norman指出，自2015年的购房狂潮以来，奥克兰住房的可负担性提高了26%，是6年来最好的一次。
这要归功于：更宽松的规划限制允许更高密度的住房建设；外国买家禁令的推出；给奥克兰灼热的房地产市场降温的贷款限制；中国实施更严格的外汇管制；以及奥克兰强劲的经济带来的工资增长和低失业率。与此同时，利率也处于历史低位，有利于从银行借贷的置业者。
然而，奥克兰的房市仍被认为是全球发达国家中最难以负担的住房市场之一。
（一系列的变化抑制了奥克兰房价的上涨。图片来源：奥克兰市议会）
住宅建设许可增加
奥克兰市长Phil Goff表示，虽然奥克兰的住房问题没有单一的解决方案，但人们的负担能力有所提高，就代表政府在解决这一问题上正在往正确的方向努力，且取得了一定进步。
他说：“奥克兰统一规划正在发挥其应有的作用，帮助奥克兰变得更加紧凑，过去一年里，94%的住宅许可都是向城乡边界发放的。截至9月底，市议会今年共批准了14634份住宅许可，申请数目再创新高。据此估计，奥克兰在过去四个月里一直在削减住房总缺口。”
Norman在报告中指出，土地供应和放松管制常常被吹捧为可以解决住房可负担性问题的办法。不过，“虽然这是问题的其中一个原因，但单单专注在一个因素上，完全无法解释为什么奥克兰房市仍然让很多人负担不起。”
“总体而言，导致房价上涨的原因很简单：在建房屋数量不足以满足居民需求，在某些情况下，还不足以满足非居民的需求。但是对细节进行调查，并且理解为什么没有足够多的房子在建，是更复杂但更切题的问题。”
报告发现
这份报告利用了全球9个城市的数据，比较了影响住房可负担性的一系列因素，以便更好地理解为什么不同的住房市场会产生如此不同的房价结果。
“在经济持续增长的背景下，奥克兰在过去六年中通过一系列政策和结构性改革，提高了居民的负担能力。在与其他城市进行比较后，我们知道有几个不同之处值得我们深思。”
住房短缺的原因源于一系列需求因素，如收入和失业率、税收和所有权制度；以及供应因素，如行业结构、劳动法规和建筑工资、材料成本、监管障碍和城市地形。
在过去的六年里，奥克兰的房地产市场从几次监管和结构上的变化中受益，这些变化有助于适度增长。这些变化包括：奥克兰统一规划和分区规则的变化、外国买家禁令、更严格的LVR（贷款与房价比）、中国实施更严格的外汇管制、新西兰工业产能激增、奥克兰持续发展的经济实力、人们的收入增长和低失业率。
（奥克兰的经济数据显示，自2009年以来经济增长强劲，工资上涨，失业率下降。图片来源：奥克兰市议会）
影响住房可负担性的因素
报告指出，影响住房可负担性的部分因素是无法改变的，例如城市地形。与旧金山和温哥华相似，奥克兰也受到其沿海地理位置的限制。它的洪泛平原和火山地形也限制了城市发展，抬高了基础设施的建设成本。
其他与可负担性相关的其他因素包括人口减少、失业率上升和收入下降。在匹兹堡和底特律这两个被认为是住房可负担性非常高的城市，人口在最近几十年里急剧下降，导致住房需求下降。此外，当收入增加而失业率下降时，人们对住房的需求就会增加。在这项研究中，大多数城市的失业率在过去十年中都有所下降，但与布里斯班（失业率为6%）和其他一些住房可负担的城市相比，奥克兰是失业率最低的城市之一（目前只有4%多一点）。
政策和法规也会影响住房可负担性。一个突出的例子是布里斯班，这个城市会补偿部分或全部基础设施成本和经济适用房费用，以刺激这部分市场。
税收政策，如对投资性房产征收资本利得税，也能促进住房变得可负担，目前，澳大利亚、英国和美国都在采用这类政策。
还有很长的路要走
Norman告诉《先驱报》说，奥克兰的住房可负担性在2015年“触底”。“从那以后，我们看到了显著的逆转。人们的收入在持续增长，首付要求在过去三年基本持平，但利率继续下降。虽然这对想要进入房市的人来说是个好消息……但是我们还有很长的路要走。”
目前，奥克兰的房价中位数为85万纽币，是家庭收入中位数的8.3倍。而在美国许多可负担性较高的城市——例如匹兹堡、罗切斯特和俄克拉荷马州，房价中位数都在家庭收入中位数的3倍以内。
这份报告称，按照目前的利率，对于奥克兰普通家庭而言，即使他们能凑足20%的首付，他们也仅能负担相当于其家庭年收入6.5倍的房产。这就意味着中等收入家庭根本买不起中位价的房子。
（奥克兰市议会首席经济学家David Norman。图片来源：NZ Herald）
在过去的六年里，奥克兰的房价在上一轮繁荣中一路飙升，房地产市场也从一系列有助于温和增长的变化中受益。
Norman说，新的许可数据显示，奥克兰终于开始着手解决历史性的住房短缺问题。
据市议会估计，为了跟上目前的人口增长，每年大约需要批准14000份住宅许可。今年，截至2019年9月，已有共14634个住宅项目获得批准，创下了记录。
贷款市场抵押贷款经纪Bruce Patten表示，尽管住房可负担性数据令人鼓舞，但首次置业者——尤其是单身的借款人——仍然难以在房市立足。
“我们看到，在过去几个月里，市场活动显著增加，其原因很可能是因为低利率环境，以及利率在未来一段时间内将保持在低位的预期。”
房地产协会（REINZ）的一位女发言人表示，奥克兰的房价中位数在过去4年里上涨了10.5%，而上一个4年里的涨幅则高达63%。
“LVR和外国买家禁令等措施无疑在减缓增长、稳定奥克兰房价方面发挥了作用。然而，许多奥克兰人也利用了国内房价较便宜的地区，从而推动了这些地区的房价上涨。”
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