新西兰先驱报中文网 Frank 编译 奥克兰市议会首席经济学家David Norman及其团队发布了2月奥克兰季度经济报告，在这份报告中David对以下几个方面进行了重点评论：

· 房价稳定，房产市场供需基本平衡，可负担性在去年大幅回升，并很可能在2019年继续回升。

· 自2018年建筑活动数量暴涨之后，2019年建筑活动的增长可能更加温和，但值得注意的是仍有大量非住宅项目正在筹备中。

· 市议会经济研究部门赞同2019年失业率将大幅上升的观点；工资增长适度、移民增长放缓、经济增长仍然稳定，预计将创造更多就业机会。

· 在下降之后，过夜游客数量正在回升，而零售业继续以每年4%的速度增长。

住房——更多、更实惠

David Norman及其团队在过去17个月中一直在跟踪建筑许可发放的数量，并得出奥克兰统一规划计划已经开始对新住宅的种类和位置产生了影响。自2017年8月发放的住宅建筑许可数量开始飙升以来，年度增幅已经达到了惊人的28%，而最近的一年中增幅为18%。奥克兰的新住房增长已经跟上了人口增长的速度。当然，净增长额可能没有这么多，因为这些新盖的房屋会取代一些现有的旧房屋。

已经有初步迹象表明新建住宅增长速度开始放缓至更可持续的速度。David Norman及其团队预计今年新发布的建筑许可将以2%至6%的更温和速度增长。据称，KiwiBuild和Housing NZ在今年都有雄心勃勃的计划，不过这两个机构职能带来有限的累加效应。

不过建筑行业所面对的压力也是真实的，今年奥克兰有14000个新住宅建筑许可。

与此同时，中等价位的住宅对于中等收入家庭也更加能够负担，住宅可负担性已经回到了2006年12月的水平。

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最近住房可负担能力的回升是由于近两年房屋价格保持稳定以及家庭收入的增加所致。但是目前单个住宅中所住的人数越来越多，在奥克兰住房真正实惠以前，还有很长的路要走，但是仍然有带来希望的迹象。现在，奥克兰的工资以每年2.7%左右的速度增长，随着移民数量的减少，造成劳动力流入减少，工资增长速度可能变得更快。

对于租房者来说，奥克兰的环境也在变好。现在租金中位数占家庭收入中位数的27%，而在最近五年中该比例为28.5%。根据MBIE的数据显示，去年租金上涨1.5%。

房价的一些抑制因素——外国买家禁令、明线规则扩展、取消负扣税，以及积极因素——仍然存在的住房需求、低失业率以及经济仍在以2%或3%的幅度增长，将一同影响2019年的房地产市场，总体来说David Norman及其团队认为奥克兰房价不太可能在今年有大幅下跌。

其他方面

其他一些数据也表明经济将保持相对弹性。发放的新非住宅建筑许可总面积同比增长42%，令人难以置信，其中大部分尚未建成，因此建筑业除了住宅之外还有一系列工作要做。

在过去的几个月中，过夜游客的数量已经回升，最近一年中增长了0.9%。

奥克兰的零售业同比增长4%，比过去6个月的增长速度有所提高，这也是实实在在的成果。

令人疑惑的数字

首先是奥克兰的失业率。从原始数据来看，奥克兰去年9月季度的失业率直线下降0.5%，然后在12月季度反弹0.6%。新西兰全国的水平与此相似。即使是经过季节性调整过后也有0.3%的变化。这不太可能准确反应发生的情况。David Norman及其团队认为失业率将会在一段时间内维持在4%左右。

其次，令人感到疑惑的还有新西兰统计局衡量移民变化的新标准。从长远的角度来看，这能更加准确的统计净永久移民数量，但是在短期内其可靠性低于旧的数据系统。

新西兰统计局目前还没有公布奥克兰地区新的区域移民数据，David Norman希望随着流程的完善，统计局能够再次提供这些数据。

（奥克兰经济数据对比图，图片来源：奥克兰经济季度报告）

住房危机可通过开发绿地（未开发土地）解决，但成本巨大

在这次的报告中，David Norman还着重提到了开发绿地的重要性以及所面对的问题和解决办法。

奥克兰的住房短缺至少有46000套，尽管在奥克兰统一规划下的棕色土地（已开发土地）上能够允许再新建100万套新住宅，但是仍然面对开发绿地的很大压力。

然而，开发绿地需要的基础设施需要投入巨大的成本，许多大型绿地开发的支持者经常忽视这一点。

奥克兰统一规划的批评者认为，该规划反应出奥克兰市议会不愿开发绿地的心态。不过批评者们似乎忽视了将奥克兰建造成紧凑型城市才是务实的选择，尤其是开发绿地所需的费用令人眼花缭乱，需要采取分阶段的方法才能确保充足的资金供应。

即便如此，中央政府和奥克兰市议会仍然面对着持续而来要求开发绿地的压力。产生压力的理由是，开发绿地能够提供更多“生活区”，从而加快住房的建造和交付。

那么奥克兰如何才能开发更多的绿地？新的Milldale开发项目是一个很好的范例。

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在Milldale，基础设施的建设采取的是新的融资模式。

新融资模式下的合作伙伴机构将资助9100万纽币来进行道路和排水设施的建设，以支持奥克兰北部Wainui即将新建的9000套住宅。

这笔资金将由“The Government Special Purpose Vehicle (SPV)”即政府特殊目的实体来筹集，是由奥克兰市议会，政府的基础设施建设合作机构以及Fulton Hogan土地开发公司合作创建的。

简而言之，新的融资模式就是允许私人投资进行绿地的基础设施建设，并通过在当地收取额外地税来获得回报。

基础设施的建造是昂贵的，但绿地开发不可避免，开发商必须提交严格的建筑时间线并附在开发商协议中，只有这样，中央政府和地方议会才能自信地提供基础设施，并知道这些基础设施能够确实用于服务短期到中期的住宅增长。

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