深入解读资本利得税第四期:休闲农庄(Lifestyle Block)遭遇噩梦
2019年3月28日 18:12在深入分析资本利得税第四期中,先驱报的Andrea Fox研究了休闲农庄(life style block)所受的影响。
新西兰先驱报中文网 Frank 编译 在深入分析资本利得税第四期中,先驱报的Andrea Fox研究了休闲农庄(life style block)所受的影响。
现状
休闲农庄没有资本利得税。
新西兰房地产研究所(REINZ)称,全国范围内共有178778处房产被归类为休闲农庄。
REINZ的数据显示,去年在新西兰销售的92%的休闲农庄面积大于4500平方米,超过4500平方米的土体将被税务工作组建议的资本利得税涵盖。
REINZ表示,去年销售的休闲农庄面积中位数为2万平方米。
国家党获得的土地信息显示,新西兰周边有403883处房产面积超过4500平方米。
许多休闲农庄都在非生产性土地上,被农民分割,因为这些土地不会产生回报。
税务工作组建议
税务工作组建议将除自住房以外的所有土地和建筑物在售出时对利润部分征收资本利得税,税收将基于屋主的最高边际税率,大多数人的税率会是33%。税务工作组建议在2021年4月1日之后引入此资本利得税。
REINZ观点
REINZ首席执行官Bindi Norwell表示,如果去年休闲农庄的销售额表现正常的话,那么相当一部分市场中的休闲农庄将因为土地面积超过4500平方米而不得不支付资本利得税。
她预测,如果引入资本利得税,许多休闲农庄的业主会在2021年之前出售。
“一些休闲农庄已经陪伴业主度过了许多年,出售它们是令人痛心的。”
Norwell说,我们可以看到“豪宅效应”。
“人们将把所有的资源投入到自己的自住房中,而不是将其投入到其他资产中。所有的鸡蛋都会被放在同一个篮子里,并过度资本化,就投资组合而言,这可能不是最好的情况。”
(Photo by Pixabay)
专家们的观点
Caniwi Capital的税务专家兼执行主席Troy Bowker表示,如果引入资本利得税,那么休闲农庄的估值以及会计报税的成本将增加数百万纽币。
他说:资本利得税听起来很简单,“但它很快会变得复杂。”
Bowker拥有税收政策和经济学硕士学位,是一名特许会计师,他说资本利得税对所有休闲农庄的持有者来说是一个潜在的“噩梦”,许多人都是在非生产性土地上购买或建造的休闲农庄,因为他们只是想生活在这。
“为了资本利得税,屋主们必须做一个基本的估价。假设有6000平米的土地,政府不会用1500除以6000来算出每平米所占的税务责任百分比,因为需要上税的土地价值不一。所以他们必须得到一份估价,这就是复杂的地方。”
“如果你没有拿到估价,那么你就需要接受IRD自己的判断。”
“你可能会在10年内获得50万纽币的收益,最终IRD会突然出现并告诉你某块土地将需要支付资本利得税,而时间上这块土地可能毫无价值。”
“唯一能够保护自己的方法就是获得适当的估值。”
Bowker 说,估值的误差在5000纽币以内。
业主不得不询问估价师房子值多少,以房子为中心周围4500平米的地值多少,剩下的地值多少?
“这是三个问题,而且每个问题的回答都价值不菲。”
Bowker说,还有更多的坏消息。
对于受资本利得税影响的土地区域上的设施,如围栏、植被、水网,税务局会要求每年征税。
“如果你不去修缮你土地上的设施并以此为退税凭据,那么你在出售这座房子时,也不会得到减税。”
“很多人也只不过是工薪阶层,他们不会使用高级会计师来协助纳税,他们不过是拥有休闲农庄的普通人罢了。”
“因此,工党提出了这样一种情况,即休闲农庄所有者必须做一些简单的修缮措施。”
“这是一场噩梦,税务工作组没有想到这将为休闲农庄业主造成数千纽币的开支。”
税务工作组成员Gew Nightingale是普华永道的税务合伙人,他有不同的看法。
Nightingale在设计资本利得税时曾表示,必须对休闲农场和家庭住宅做出定义。
“工作组选择了4500平方米,因为这是当前是否在出售时征收GST的判定标准。”
“工作组还表示4500平米只是一个建议的标准,在某些情况下可能更少也可能更多。”
Nightingale举例说明:“比如我10年前以100万纽币的价格在Helensville购买了一处休闲农场,占地面积1万平方米,上面有套四居室的房子。”
“如果资本利得税在2021年4月1日被引入,而这套休闲农场现在价值250万纽币,那么资本利得税就会从这时开始计算,计算前我需要先获得估值,如果估价师告诉我房子和周围4500平米的土地价值200万纽币,另外5500平米土地价值50万纽币,那么我计算资本利得税的基础便是这50万纽币。”
“如果我在2023年以300万纽币的价格出售了这套休闲农场,估价师告诉我房子和周围4500平米的土地价值220万纽币,另外5500平米土地价值80万纽币,那么我应缴纳资本利得税的应税收益就为80万减去50万等于30万纽币,以我的个人所得税边际税率征收。”
Nightingale说,虽然业主不会认为这是件好事,但是对休闲农场的潜在的影响也就是如此。
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