为什么说即使有了资本利得税，房产投资者依然赚的最多？
2019年3月8日 16:24
新西兰先驱报中文网 Frank 编译 NZ Herald的数据记者Keith Ng创建了一个租赁房产的财务模型，以测试投资者在投资活动中如何被征税以及引入资本利得税后可能会产生的税收。
以财务模型来进行模拟
一些房地产投资者声称资本利得税是不必要的，因为他们已经缴纳了公平的税收份额，但是在现行制度下投资者们到底支付了多少税款？各种开销和税收很难简单地概括，因此Keith Ng建立了财务模型，以模拟所有这些数据是如何累加的，以及投资者税收优势的源头。
Keith Ng的模型假设投资者用20万纽币的首付购买了一套价值60万纽币的投资房，资本收益假定为3%，租金收益率为4%，贷款利率为6.5%，资本利得税和租金收入税率为33%。
在Keith Ng的模型中，他假设投资者以20万首付购买60万纽币的投资房，贷款时限为25年。投资者将会在25年内支付约12.1%的税费和地税，如果只考虑税收，该比率则降至5.7%。
（应税收益仅占投资房收益的很小一部分）
那么为什么税率居然如此之低？依照模型中的例子，这套房产在这25年中将获得69.4万纽币的资本收益（房价上涨）和67万纽币的净租金收益，同时需要偿还45.6万纽币的抵押贷款利息。原则上，这套房产的净赚为90.8万纽币。但是目前并未引入资本利得税，在计算过负扣税之后，25年间这套房产总共只有来自租金的15.6万应税收入，于是按照33%的税率计算，所收税款为5.1万纽币，是所赚取收益的5.7%。
意思就是这套房产在前19年不用上一分钱的税，因为在此之前，其租金收入是低于贷款还款额的，按照现行税制不用缴税。
这种税收优惠对回报率有直接的影响。在早期，由于抵押贷款数额巨大，高昂的还款额使得回报率保持在低水平上，随着抵押贷款慢慢被偿还，还款成本降低，回报率逐渐提高。
在持有到第11年时，这套房产的状况开始好转，由于已经偿还了足够的抵押贷款，所以租金收益开始开始高于还款额，但是由于之前几年偿还贷款造成的损失会累积计算，所以这套房产会继续免税直至第19-20年左右。
直到这时，这套房产的主人才真正开始为其租金收入纳税，此时净资产收益率会下降0.7%左右。
（25年间投资房收益率变化曲线）
纳税的时间点与最终结果
拟议的资本利得税将以个人边际税率在出售资本时对持有人征收，该税率高于投资证券实体（PIE）所支付的税率，不过即便资本利得税的税率较高，但是收税时机的选择也有很大影响。
Keith Ng模拟了两个相同的价值20万纽币的投资，同样以6.67%的年增长率运作。其中一个每年征收33%的资本利得税，另外一个在最终出售时进行征收。
他们按照相同的税率征税，但是所得到的回报并不相同。只在出售时征税的投资A在所有方面都实现了复合增长，而每年征税的投资B在当时立即失去了部分收益，并失去了随之而来的复合增长。同样按照25年的期限计算，相当于投资A最终比投资B多出了14.2万纽币的税后收益。
（两种资本利得税结算方式影响下资本价值成长对比图）
拟议的资本利得税将在最终出售时进行征收，这也意味着它并不会造成投资失去复合增长的可能。
投资房产依然有利可图吗？
Keith Ng的模型假设在缴纳适度的开支后租金收益率为2.6%，资本收益率为3%，远低于假设的投资长期基金的收益率6.67%。但是尽管表面上的收益率较低，但是投资出租房的表现依然远超投资基金——即使是在计算了资本利得税之后。
（投资房与投资基金收益对比图）
这方面的关键驱动因素是资金杠杆。通过贷款购买房产意味着投资人可以用远超初始成本的资本来赚取租金和资本双重收益，是投资基金赚取价值的2-3倍。然后贷款还款额可以减税，从而降低借贷成本。
而投资房地产依然远远优于投资基金的原因就是这种借贷优势。
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