深入解读资本利得税第五期:房地产业争议不断,诸多问题难以解决
2019年3月29日 17:48今天这篇文章是深入解读资本利得税的第五期,本期由《英文先驱报》编辑Anne Gibson探讨对房地产市场的影响。
新西兰先驱报中文网 Frank 编译 今天这篇文章是深入解读资本利得税的第五期,本期由《英文先驱报》编辑Anne Gibson探讨对房地产市场的影响。
现状
出售房产的获利是免税的,如果您购买投资房并出租,然后在盈利的情况下售出,您通常都会获得全部的收益。如果您在购买后的五年内出售,那么明线规则下您会以您的编辑税率被征税。
政府的最终方案会是什么样
现在的答案还是未知的,税务工作组的主要建议是对投资房、股票、商业资产和一些无形资产的资本利得税,但是豁免家庭住宅和某些个人资产,如珠宝和艺术品。
税收将不会涵盖在特定“估价日”之前的资本收益。按照建议,税收将按照纳税人的边际税率支付。
谁喜欢这个主意
Westpac首席经济学家Dominick Stephens说:“这将提高住房的可负担性,提高住房拥有率,帮助消除我们陆地投资的严重偏差,最终导致更多样化的国家资产负债表。如果因此降低个人所得税,也会提高从事有偿工作的动力。
Stephens说,与其他形式的投资相比,对房产的征税更为轻微。财政部和税务局估计,对房地产投资者在计算过通货膨胀率后收益的税率为29.4%,而银行存款人和股票投资者则高达55.7%。
“我们非常重视对投资所得的收入征税,但我们对投资所获的资本收益几乎没有征税。”例如,银行存款仅产生收入却没有资本收益,因此被大量征税。相比之下,房地产投资在应税净收入方面几乎没有回报,收益主要集中在免税的资本收益方面。
“这使得房地产投资非常受欢迎,兴旺的人气是推高房价的另一个因素。新西兰税收制度的另一个奇特之处是房地产投资者享受比负债累累的自住房主更优惠的税收待遇。房地产投资者享受抵押贷款负扣税和财产折旧抵税的优惠,而自住业主却没有。”
房主们的观点
新西兰房地产投资者联合会(NZ Property Investors' Federation)首席执行官Andrew King正在大声疾呼,称房东已经被征税,他们还已经支付当地市议会的地税。
“政府已经接受了资本利得税不会降低房价,但会拉高租金的观点。”
“它将对企业和所有投资决策产生巨大影响,并使我们的税收制度变得非常复杂,而且也不会获得太多额外的税收。政府也不太可能推行仅适用于投资房的“淡化”过的资本利得税,因为没有实际利益,而且租金会有极大风险升高。”
他说,如果引入资本利得税,它应该适用于所有的资产类别,但不应该像税务工作组建议的那样基于业主的个人所得税税率征收。
Aaron Quintal是安永的企业税务合伙人,他也在关于投资房的资本利得税中看到了一些问题
“出租物业面临的主要问题与所有其他资产相同,即估价。即便政府表示能够依照政府的CV估值,但每个人仍然希望获得独立的估价,来尝试降低他们潜在的税收成本。即便为一座房产估价的成本不是很大,但为为数众多的出租房产和第二套住房估价也是一项艰巨的任务。”
· Quintal的顾虑是什么?
Quintal表示:“扩大税基一般会减少税收的扭曲,但并非总是如此,如果我们本身的原则边界合理,即’我们不对资本收益征税’,而这将被一个更加随意的边界取代,即’我们对出租房和度假屋的资本收益征税,但我们不会向土地面积4500平方米内的自住休闲农场征税’,那么目前看来尚不清楚我们消除的扭曲是否比创造的更多。因此,资本利得税所筹集到的任何收入都要政府付出代价。”
“资产价格的上涨和下跌会导致资本利得税的收入成为周期性的,政府允许房地产投资的损失抵免其他收入的应付税,所以当资产价格下跌时,政府的财政会受到打击。引入资本利得税就好像政府持有所有资产收益33%的股份一样,每一个投资物业的房价下跌都会由所有纳税人分担痛苦。”
· Quintal是否认可房地产投资者联合会的担忧?
“税务工作组目前的工作尚未明确影响到房地产价格,但是很明显,税务工作组预计租金会上涨。如果房东的税后收益率下降,特别是在负扣税取消之后,房东不可避免的会在市场承受范围内提高租金。”
· 赞成将资本利得税引入出租房市场的点是什么?
业主的应税收入低于政府债券的利率;在很多情况下,出租房的收入是负数,支撑现在房价的是自住房主,因为他们在购房时不会考虑租金收益。
“这意味着住房是一种独特的资产,长期资本收益可以超过其基础收入。在有公平论据证明出租房有可持续的经常性收益的话,那么就应该对此征税。但是我们引入这种公平性需要承担多少复杂性和合规成本呢?”
· 会出现哪些复杂性?“
税收界限是造成复杂性的原因,如何定义自住房?如果屋主在这一年中有一些室友同住,并且在屋主度假时房子被挂在Airbnb上出租,或者屋主在这座房子中经营公司,这些该怎么算?”
· Quintal是否同意豁免自住房?
“我认为世界上没有一个国家会征收针对全部住宅的资本利得税。但这确实会导致一个明显的税收扭曲——豪宅效应。即人们可能会出售自己的投资房,并将资金用来改善自己的自住房。”
针对房东的打击
Tauranga房地产投资人Sharon Jackson说,她努力工作才有了今天的成果,为什么房东们会成为打击的目标?
Sharon Jackson已经退休并拥有几套房产,尽管她已经了解资本利得税背后的逻辑,但是她仍然认为它是不公平的。
Jackson说,早在1971年就有一项重大的政府运动鼓励新西兰人开始自行储蓄,因为人们担心未来几年政府没有足够的资金用于国家退休金计划。
“于是我们真的行动了起来,在此后的40多年里,我们努力工作,谨慎生活,并储蓄一些钱,我不明白为什么我们应该被惩罚。”
Jackson表示她并不恐慌,也不急于出售房产,但是会非常非常谨慎地盯着政府。
“他们将如何推进这些?这对我来说是个问题。”
另外一位不愿透露姓名的房东表示,他不相信资本利得税会通过。
“我并不担心,因为我认为它根本不会到来。看看Jacinda自从提出资本利得税到现在多么安静,如果他们继续推动,那将是工党的丧钟。”
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