作者：Westpac New Zealand 3月新西兰房市研究院REINZ市场数据好坏参半。尽管各地区价格变化情况各有不同，奥克兰价格平缓，其他一些地区涨幅显著，季节调整后房价上涨0.4%。全国季节性调整后，该月房产销售下降4.5%，但很难说这代表什么，2月份销售强势，REINZ趋向于先记入该数据。总体来看，房市依然维持一个广义上积极的状况。新西兰尤其是奥克兰地区，房市从2017年早期开始放缓。但自去年年底以来，市场已经变得更加乐观，价格小幅度上涨，市场成交略快，奥克兰较为明显，其他地区也有类似情况出现。

市场因融资条件放松，银行降低贷款利率（独立于官方现金利率OCR），以及新西兰储备银行在1月放送LVR贷款限制政策下，我们看到了一个更积极的市场。但是，想赶在即将出台的税务和监管政策前入市的买家，也可能构成了一些因素。
我们认为，房市的“好时段”将很快结束。我们预期2018下半年房价将出现小幅下跌。考虑来年可能影响房价的因素，负面因素远多于积极因素：

“明线规则”（Bright Line Test）从2年延长至5年。2015年新政策规定，2年内出售投资物业需缴纳资本利得税。该政策引入3个月后房价下调0.7%（见图一），之前房价每季度上涨4%。“明线规则”延长至5年将对投资者产生显著影响，可以预期，至少短期内将对价格产生负面作用。

海外买家将被禁，可能从今年年中开始。预计这将对房价水平构成一次性的影响。在多伦多，在对海外买家引入15%印花税，6个月后，房价下跌了6%。

房产投资者将失去部分相比首次购房者的税收优势。目前，房东如果在房租上的收入不足以负担贷款利息和房屋相关的支出，他们可以申报税务损失，来减免税收账单，来年这一“负面杠杆”将逐步取消。这将减少，但不会消除，房产投资者相对于首次购房者的税务优势，以及在其他形式投资上的优势。

税务工作组（Tax Working Group）将建议资本利得税政策把家庭住房剔除在外（capital gains tax excluding the family home - CGTxFH）。2009年，我们曾分析了CGTxFH 10%的潜在影响力，并得出结论，相比不把家庭住房剔除在资本利得税政策外，CGTxFH将使得房价下降15%。政府已经表示，在下届选举前，不会引入CGTxFH政策，因此存在可能的政策性不确定。但是，资本利得税风险的加剧，也势必影响未来几年的市场情绪。

贷款利率更有可能上升而不是下降。房价每年变化最重要的因素是利率（见图一）。低贷款利率更有利于，吸引房产投资和房屋所有权的可负担性。现在我们处在一个全球利率上涨的环境中，新西兰的长期贷款利率将在未来这几年的这波浪潮中席卷高位。

净移民在放缓，房屋建设在跟上。两者趋势都会继续深化。在一部分地区，住房短缺将开始缓解。

这是一系列较大的负面因素，但是出于一些原因，我们预期房价只会出现轻微的下跌，而不是戏剧性的大幅度。首先，劳动力市场预计将维持良好的状态。房价剧烈下跌通常只出现在失业率升高的时候，这不是我们期望看到的。第二，储备银行准备好了，也有能力通过放松LVR贷款限制政策来调整，尤其是当市场趋向负面的情况下。最后，当房价出现剧烈下跌的时候，政府也有可能搁置一些拟议的政策。因而，比起房价上升，房价下跌的可能性不大。

文章来源于Westpac官方公众号：Westpac New Zealand

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