新西兰租赁行业重大变化!房东和租客都亏大了
2019年7月17日 18:07新法案解读:你不知道的新西兰租赁行业的重大变化。
新西兰先驱报中文网 Danielle 编译 为什么总理Jacinda Ardern在6月27日宣布内阁重组?不知道。但愤世嫉俗的人可能会得出这样的结论:她这么做是为了转移人们对议会前一天通过的一项法案的关注,该法案带来了多年来住房政策最大的变化之一。
比KiwBuild更大,比决定征收资本利得税更大,比禁止海外买家更大。
这法案你必须知道,千万不能错过。
事实上,从法案的名字上看,没有任何迹象表明它里面隐藏着什么。但看似无害的名字(《税收法案Taxation Bill》,2019-20年的年利率、GST海外供应商登记注册及补救事项)下,该法案终止了房地产投资者用其他收入抵消租金损失的能力。在这方面,这项法案无疑比过去半个世纪中新西兰通过的关于租房供应的法案影响更大。
让我(笔者)来解释一下原因。
在该法案通过之前,房产投资者在租赁房产上的损失可以用其他收入来抵消,对大多数投资者来说,这些收入来自小生意或朝九晚五的工作。这意味着,一个人拥有一个租赁房产,如果它的利润、保险、地税、保养费和其他费用超过了房产的租金收入,他可以用其他收入来抵消这个差额(损失),或者他如果已经在其他地方缴纳了税款,他可以获得退款。这不是补贴,也不是漏洞,而是一种标准的税收做法,广泛应用于新西兰各地成千上万的企业,其依据的原则是,与建立和经营企业有关的成本应从整体收入中扣除。
但现在不行了。随着这项新法案的通过,房产租赁税的损失现在将被“圈起来”,这意味着它们只能用来抵消租金带来的收入。这听起来可能是合理的——除非你意识到,在主要的大城市(包括奥克兰和惠灵顿)投资房地产,通常要亏损长达10年,才能开始盈利。从某种意义上说,这类房地产投资者实际上是在补贴他们的租户——这一说法将招致普通民众的愤怒,但无论如何,事实如此。
哪怕是之前,能够用其他收入抵消损失,许多房东多年来仍然入不敷出。根据税务局的数据,2016/17年度,11.6万名业主平均申报的房地产投资损失额为7138纽币。这项严苛的法案意味着,这些人现在不仅会蒙受损失,而且每年还得多缴2000多纽币的税款。与此同时,政府不退还投资者多缴的税款,每年获得超过2.3亿纽币的意外之财。
这项法案的后果是完全可以预见的。一些房东将通过最明显的来源——租金,来收回这一额外成本。这意味着,租金涨幅将会更大。尽管在过去两年,租金涨幅已经比过去10年更高。另一些人则把这看作是恶劣租赁环境的最后一项举措(由于新的立法和执法,租金已经增加)。这些投资者将抛售房屋,离开市场,这意味着在新西兰比以往任何时候都需要更多租赁住房的时候,租赁住房的供应将会下降。
最令人担忧的是,这将提供另一个不投资租赁房产的理由——事态的转变肯定会加剧本已严重的市场短缺。
考虑到政府的其他关于租赁住房的政策和举措,这个国家半个多世纪以来,很难出台一系列政策,能够摧毁租赁产业,并浇灭人们成为房东的积极性(这次恐怕做到了)。
别怪我(笔者)没提醒你。
作者简介:Ashley Church,Property Institute of New Zealand前任CEO,现为新西兰房地产评论员。
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