新西兰先驱报中文网特约作者 桑子（画/文）说到房客，首先让人联想到的是早年的经典电影《七十二家房客》，讲述老广州一幢破旧的大院儿里，贪财霸道的屋主炳根和老婆八姑如何欺负住在那里的72家穷苦房客的故事。然而在新西兰，政府的房屋租赁法，把全国人口三分之一的租房者保护的妥妥的。大到，低收入家庭如果租住政府房，租金不得超过总收入的25%，超出部分由政府（实际上是纳税人）适当补偿；小到，几年前开始实施的出租房强制性安装保温层政策。相信，到现在有些可怜的房东也还没有给自己这个温暖的待遇。显见，在新西兰房客的地位远比房东要优越。现在，工党政府还要准备调整如下三项房屋租赁政策 - 第一，没有特殊情况（房屋出售，屋主搬入，家人或者公司员工搬入等）不得把房客赶走；第二，如果要房客搬家的理由成立，从现在的提前6周通知，延长至3个月；第三，租金每年只能上调一次。估计新西兰的住房拥有率还会继续下降。

闲话休提，书归正传。在本系列之2《负数起步的移民之路》一文中提到，2001年6月，我们还是房客的时候，如何很偶然地买了一个一室一厅的unit作为投资房。Unit在风雨交加的7月份成交。第一次作房东，有点像第一次作父母，既新鲜又不知所措，我和先生兴奋得夜不能寐。

那时，中国经济飞速发展，大批中国留学生如潮水般涌入新西兰，一时间，租房市场走俏。针对当时的留学生潮，我们决定带全套家俱出租。麻利儿的，说干就干。收拾院子，打扫卫生，清洗地毯，置办家俱，包括双人床，柜子，沙发，桌椅板凳，餐桌椅，冰箱，洗衣机，微波炉等等。很快，一个适合二人居住的温馨小家就装扮好了。

租房广告登出之后，大大出乎我们的预料，电话铃声昼夜不断。更出乎意料的是，有些租客还没有实地看房，就迫不及待地打电话决定要租。开放看房时，人流如潮，三十多位租房者早早地排队等候房东的到来。我们真正体会到了什么叫紧俏。第一次出租，有点像赌博，当天，就租给了从中国来新西兰留学不久的一对温文尔雅的年轻恋人，租金每周$240。

就这样，我们出其不意的做了房东。时至今日，还清晰地记得，那些看房后空手而归的租客是何等的失望。正是那些眼神，成为了我们之后投资的巨大动力。

现在，新西兰各大银行2年定期的房贷利率是4.3%左右，很难想象，我们的Unit成交时是7.8%。尽管如此，除了偿还利息和其他费用之外，每周$240的租金还稍有结余。这为我们之后购买自住房和继续投资奠定了物质和精神基础。

房地产投资中，第一个房客的好坏大多决定了投资之路能走多远。我们是幸运的。新房客按时付款干净整洁，规规矩矩安安静静地住了4年。

然而，第一次租房遇到好房客，不能保证租房生涯都是好运气。根据对周围投资人不完全的调查统计，95%的房客是好的 – 按时交租，爱护房屋，友好待邻，定期剪草等等。那就意味着还有5%不太好的房客 – 拖欠房租，损坏房屋，party扰邻，草地撂荒（邻居家的孩子如果一不留神跑进去，肯定会迷失在里边。不夸张的）。

在房屋出租过程中，房东与房客是一对难以调和的矛盾 - 房客要低租金，房东要高回报，冲突在所难免，不少房东都有过与房客对峙公堂的经历。要避免遇到麻烦的房客，招租时需要一双慧眼。慧眼如何练就？一个投资朋友说的好，“简单，差房客见多了，自然就能慧眼辨忠奸了“。这叫实践出真知。

话说回来， 真要感谢我们的第一家房客，是他们给了我们继续投资的信心。

今日中秋，恭祝所有房客和房东，房好月圆，中秋快乐！

2018.9.24

奥克兰

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