新西兰先驱报中文网特约作者 桑子（画/文）

栏目寄语

这是房地产投资的故事。故事里有好事，也有不太好的事，就像世上的所有事。故事里有我，如果对号入座，或许有你，就像，我们都或多或少以不同的角色，存在于别人的故事里。

这是一个环形的故事，就像“从前有座山”，起点是终点，终点亦是起点。市场的沉寂低谷，通常孕育着下一个汹涌高潮的到来。

毋庸置疑，房地产市场变换莫测跌宕起伏。投资之路，是无数辛勤的汗水和难忘的不眠之夜。背后，那些难为人知的酸甜苦辣与喜怒哀乐，将是一千零一夜也讲不完的故事。

房地产投资 冷暖自知

2018年的奥克兰房地产市场，又回到了1998年 和2008 年的冰冻期。政府对于购房贷款的严格规定，和对于海外购房者的限制政策，极大地影响了市场的信心。拍卖成功率低于50%，预售房在市场上的平均销售时间超过40天，大部分上市房两三个月无人问津后从市场上收回。

今年二月，朋友身居海外，房子需要装修上市，要我帮忙照看装修工程。房子位于奥克兰优越的双Grammar校网，半幅地上三室两厅双车库的House 。两个月的紧张忙碌和花钱无数之后，一个精心装扮的新娘，里外全新上市。然而，三个多月过去，迟迟不见新郎上门迎娶。历经两个房地产中介的两次上市，寥寥无几的看房者，仅有的一两个买家，出价也只有2017年政府估价的80%。无奈重新放回出租市场，刚刚被廉价租掉。

现在，一些房地产中介已经为自己放假，为旅游业做贡献去了。我认识的一对老牌的Kiwi房地产中介夫妇，每逢市场的萧条期，他们便周游世界一两年。想必，他们早已人在旅途。而那些原本业绩不佳的房地产中介，则面临着重新择业另谋他职的人生选择。

大量的历史数据显示，与其他国家大城市的房地产市场一样，奥克兰的房地产市场也有着明显的周期性（Property Cycle）- 从上一个高峰到下一个高峰的时间大约是八到十年。每一个周期通常包括四个阶段 - 繁荣期-衰退期-低谷期-恢复期。新西兰资深房地产投资人Olly Newland 在2004年出版的《The Day the Bubble bursts》（泡沫破灭的日子）一书中写到，从上世纪六十年代入市房地产，到2004年，他已经历了六个周期。以前的房地产周期，大约是六到七年一个循环，然而随着通货膨胀和城市经济体的增大，房地产周期有着逐渐加长的趋势。

眼下的房地产市场，好像是山谷里的冰雾天气。新西兰的房地产投资专家们，包括Olly Newland，对于市场的走势没有明确的预测。我一直关注的BNZ 银行首席经济师 Tony Alexander 的《BNZ weekly review》，通常涵盖对新西兰各项经济指标的分析，银行利率以及房地产信息，然而在他近期的文章中，对房地产市场只字未提。

房地产市场何时升温走出低谷，将是一个million dollar question。

然而，当新一轮房地产高潮来临之前，我们会敏感地觉察到各种迹象。首先，售房的Open home彩旗招展车水马龙，拍卖现场的人群又将是里三层外三层，风雨不透水泄不通。 其次，各种媒体又会出现这样的报道，“奥克兰的房价是世界最不能支付的城市之一”，“房价每天上涨XXX$”， “亚洲人买走了奥克兰三分之二的上市房产”，“租客手持鲜花，排队等候租到称心的房子”等等。房地产，又将成为百姓茶余饭后的热门话题。

我和许多上个世纪九十年代来到新西兰的技术移民一样，经历了过去二十年新西兰房地产市场的过山车 – 1998年和2008年令投资人寝食难安的低潮期，以及2001-2007和2011-2016年激动人心的火爆市场。多数的移民家庭，凭借勤劳和智慧，在这两个房地产周期中，不同程度的有了财富的原始积累，部分家庭突破了新移民的贫困期，实现了从房客到房主，又从拥有自住房到拥有出租房的飞跃。一些投资者，实现了财务自由后提前退休，做自己钟爱的事。

然而，投资之路上，那些惊心动魄的经历和难以忘怀的时刻，对于像我一样的房地产投资人，都不同程度地体验过。

租客欠租逃之夭夭损失惨重

与房客法庭对峙

房屋严重受损的巨额维修

噩梦萦绕 的房屋漏水

银行贷款浮动利率高达10.4% （2008年）时的那些不眠之夜

政府对出租房的强制性要求-安装保温棉等

投资之路挚友同行

成功投资带来的精神和财务的自由

写作是人生的总结和提炼，与自己交流的同时警示他人。在这种欲望的驱使下，我有意将过去近二十年身临其境的房地产投资经历，以及身边朋友栩栩如生的投资历程做一回顾。其中交织着的艰辛与坎坷，成功和喜悦，将在以后每两周一期的专栏中与大家一一分享。

“History repeats itself” 历史会重演。如果这个栏目，能够对华人朋友的房地产投资有借鉴意义的话，将是我莫大的欣慰。

2018.8.10

奥克兰

(图：陈坚)

来源 - 新西兰先驱报中文网 特约作者桑子

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