【房地产故事 一千零一夜 之3】先投资 后自住
2018年9月10日 16:55无论买房投资还是自住,需要付出的辛苦和劳动都是不可估量的。你准备好了吗?
新西兰先驱报中文网特约作者 桑子(图:晓梅)2001年,移民新西兰的第五个年头,先生和我工作稳定,一家三口过着开心的租客生活。好心的朋友们无不好奇地问为什么不买房。究其原因,其一,囊中羞涩,首付款不足。来到新西兰一年后,节衣缩食还清了出国时向家人借的钱,之后的两年,从牙缝里省下来的那点儿钱,在2000年第一次回国探亲时,花了个精光。其二,1997年7月,一个好友在房贷固定利率高达9.5%的时候,在奥克兰的北岸,花18.7万买了一套3房2厅的半幅地的老房子,当时刚刚爆发1997年7月-1998年底的亚洲金融危机。这场危机波及了南太平洋中的新西兰,致使房地产市场直线下跌,直到2000年,那栋房子的市值还低于当初的买价。对于好友“买房不如租房”的善意忠告,我们深信不疑。
上一期的文章中提到,2001年6月,在我们租房的那条街上,偶然地买了一个一房一厅的unit作为出租房。不久,房地产市场开始快速回升,我们深感房价的增值速度远远超出了存钱的速度。不得已,我们日夜兼程地寻找,终于在2002年初买上了自住房。
瞎猫碰上死耗子,真的实现了。我们误打误撞的走了一条“先投资 后自住”的投资之路。对于当时的房地产市场,政府的政策和我们自身的现况,却有诸多优势和道理。然而,二十年过去,眼下的市场和政策,包括税务和贷款政策,已经有了很大的不同。
如下归纳的几条,只是经验和体会,望大家谨慎参考。
1增加贷款能力。众所周知,向银行贷款购房的两个条件 - 首期付款和还款能力,包括自住房和投资房。对多数的首次购房者,两个条件无一具备总是神奇地并存,使之成为不可逾越的障碍。在祈祷明天的房价不再上涨的同时,勒紧腰带攒下每一个$。等到把存钱罐儿里最后一个铜板都拿出来,终于凑够一笔微薄的首期之后,购房命运就完全交给了以几家大银行为主的贷款机构。如果以往的投资房或自住房有了增值,这个增值可以按照一定的比例,向银行或者贷款机构要求Top up出来,作为下一个购房(投资或自住)的部分首期付款。增值比例的多少能够Top up出来,主要决定于政府用于调控房市的贷款政策,多数情况下,银行和贷款机构是心有余而力不足。
在房地产市场欣欣向荣的2002-2006年,购房的首付款通常是20%,个别自住房可以是10%。买房6个月之后,增值部分的80%可以Top up出来用于下一个购房,当然取决于收入和还款能力。
毋庸置疑,房产的增值在任何房市都会发生,这取决于买价,就是所谓的Bargain。真正的Bargain需要大量的时间去寻找。谨记,房产的增值,不是明天靠中介卖出来的,而是昨天花时间和精力买回来的。
“购房价值=首付款+贷款”是通用的公式。一旦购房首期成为已知数,贷款量就决定了你能否支付得起你梦中的房子。因此,还款能力至关重要,而还款能力的高低则取决于你的收入。对于多数打工者,要在工资单上增加一个$,绝非易事。然而,不要忘记,投资房的租金也是收入,而且可能是可观的收入。如果租金能够偿还贷款的话,会大大增加借贷能力,因此,购买投资房的时候,一定要让售房中介提供权威房产管理公司的Rental Appraisal。
贷款量的增加,意味着买到你心仪房子的可能性的增加。原因在于有了投资房的租金收入,银行的风险会降低,进而有希望得到更多的贷款。
2广泛的选择范围。勒紧裤腰带节省每一枚铜板去买自住房,是许多初次购房者的误区。事实上,在快速上升的市场中,十有八九,每增加的1万存款,心怡房子的价钱可能已经增长了2万或更多。何不换个思路,利用手中现有的资金,寻找一个能够支付得起的理想的投资房。切记,投资房是为房客而买,不要以自己的喜好来选择。无论是一房一厅的unit,还是三房两厅的house,都会有一个适合的租客,迫不及待的搬进去为你还房贷。这样想来,市场上是不是有很多的房子可供选择呢。
3年轻人可以尽早投资。投资房的选择面宽,加上租金可以作为个人收入,可以尽早拥有房产,尤其对于初入职场和收入较低的年轻人,如果有家在此,还可以与父母同住,降低生活成本和消费,以此增加还贷能力,进而可以最大限度地得到贷款。
4帮助购买理想的自住房。空气,只能吸附尘埃。财富的积累,如同滚雪球,要让雪球滚动起来,要有中心的核,所谓的第一桶金。然而,人们很容易把第一桶金误解为得中Lotto,或炒热股所得之巨财,或者在价值三十万的一块地上,花二十万建个新房,卖了一百万。岂不知,第一桶金可以是2001年6月无意中买到的一个13.6万一室一厅的unit,到2002年3月购买自住房时,它的市值是15.7万。尽管只有2万的增值,却为我们买39万的自住房,立下了汗马功劳。
5税务政策的优势。税务是个巨大的话题。新西兰房地产的税务政策,还是比较适合房地产投资。鉴于这里篇幅有限,建议咨询相关专家,比如会计师或者律师。
然而,无论买房投资还是自住,需要付出的辛苦和劳动都是不可估量的。你准备好了吗?
2018.9.8
奥克兰
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