国家党上台，对租客和房东意味着什么？
2023年11月1日 14:38
新西兰中文先驱网 Renee 综合
国家党此前承诺，将通过取消工党的多项立法改革来“降低租金压力”。
在执政的六年里，工党政府推出了许多影响租户和房东的住房和租赁法改革。其中一些立法改革被认为对房东不利。
国家党及其潜在联合政府伙伴行动党反对这些改革，称这些变化是“向房东宣战”。
国家党还承诺将扭转其他几项针对购房者的变化，这将影响房地产和租赁市场。
国家党党魁Christopher Luxon在竞选期间说，“我们将对租金施加下行压力，包括通过将明线测试从10年缩短到2年，分阶段恢复对房东的租金利息扣除，并修改一些租赁法。”
在国家党领导的下一届政府下，租客和房东可能会看到以下这些变化。
恢复房东的无故驱逐租客权利
根据工党政府两年前颁布的改革，房东无理由终止租赁的权利被取消了，但国家党已经承诺将恢复。根据2020年的变化，当租户被告知终止租赁时，他们必须得到一个理由。
目前，房东只有在他们想要搬进房子、房子将被出售或翻新、或者房客没有支付租金的情况下，才有权终止定期租赁。
否则，房东必须证明租客有反社会行为。时任住房部副部长Kris Faafoi当时说：“要求一个人在不知道原因的情况下搬离房屋，这是不合适的。”
国家党住房事务发言人Chris Bishop在竞选期间表示，虽然这一变化是“善意的”，但阻止了房东提供更多住房供应。
他说，“工党取消房东无理由驱逐租客的权利，对弱势群体的打击尤其严重。许多房东现在都不愿意在租赁历史不佳的租户身上‘冒险’，因为房东将很难终止租约。”
在新的租赁法下，“一些房东觉得风险太大，干脆退出了租赁市场，减少了供应，给租金带来了上涨压力。”
允许30岁以下的人使用KiwiSaver支付租房保证金
在竞选期间，国家党承诺允许30岁以下的人使用他们的KiwiSaver来支付租房保证金，这是一项专门针对租房者的政策。
Bishop说，“对于很多人来说，提前支付四周的押金来签订租赁协议并不容易，尤其是对于没有太多现金的学生和年轻毕业生来说。我们的政策意味着，在KiwiSaver账户中有存款的人将能够用这笔钱支付租赁协议的保证金。”
“这笔钱将从他们的KiwiSaver账户转到Tenancy Services，并在租赁结束时退还至KiwiSaver账户。与目前的情况一样，租户也可以将他们的保证金转移到新租约上。”
撤销固定租约自动转为周期性租约
国家党还承诺，将撤销固定期限租约(fixed term tenancy)自动转为周期性租约(periodic tenancy)的规则，这也是工党两年前改革的一部分。
目前，固定期限租赁自动转为周期性租赁，除非房东或租户另行达成协议。房东仍然可以使用周期性租赁规则和其他驱逐理由终止租约。
此前Bishop在宣布国家党的政策时表示，“[在工党的改革下]许多曾经愿意提供一年中几个月的短期固定租赁的房东都觉得太难了，于是转向了Airbnb。”
“国家党的改革将使房东更容易，从而增加出租物业的供应，并有助于缓解工党政府下的住房危机。”
工党的一些改革可能会保留
根据工党的租赁法改革，房东只能每12个月提高一次租金。该法案还禁止租金竞标的做法，即房东或物业经理必须明确列出租金要价，不能鼓励潜在租户出价，从而支付更高的价格抢房。
国家党一名发言人上周表示，该党“在竞选过程中没有提出要改变这些”。
工党的健康住房标准(Healthy Home Standards)似乎也将被保留。
在上个月的一个住房政策论坛上，国家党的代表Paul Goldsmith告诉观众，如果国家党当选，将保留这些标准。
恢复租金利息扣除，缩短明线测试期限
国家党在竞选期间还承诺，将分阶段恢复对房东的租金利息扣除。在2025年4月前，可抵扣的比例为50%，此后一年提高到75%，到2026年4月恢复到100%。不过行动党希望从2024年4月起恢复到100%。
房地产中介表示，在大选夜的结果出来后，他们看到买家对新西兰房产的兴趣激增。
另一个对购房者的改变将包括推翻工党对明线测试的改变。根据国家党在选举中的承诺，明线测试法则将缩短至两年。根据目前规定，如果一套房子在十年内出售，就需要缴税。
CoreLogic NZ首席经济学家Kelvin Davidson预计国家党执政期间房价将会上涨，但他认为影响不会很大。即使国家党缩短明线测试并逐步恢复利息扣除，投资者仍然面临更高的抵押贷款利率。
Valocity全球房地产首席执行官Helen O'Sullivan表示，除了强劲的移民潮之外，即将上任的国家党政府承诺推出的新政策也有望推动房价上涨。然而，她也认为，只要利率居高不下，并对房主购买新房的能力造成压力，她就不相信房价会大幅飙升。
此外，国家党还承诺，将撤销工党的一些分区规划(Zone)改革，旨在提供更多可负担住房，但也会影响业主在其土地上建房的能力。
推翻海外买家禁令
国家党还将推翻海外买家购买部分房屋的禁令。
2018年，工党政府推出了海外买家禁令，当时人们认为国际买家在和本地买家抢购房屋。
国家党表示，价格200万纽币以上的房产将可以出售给海外买家，但这些房产将被征收15%的税。
然而，国家党的潜在联盟伙伴新西兰优先党已表示，其禁止非居民外国买家进入房地产市场的立场没有改变。这一问题是否会出现在双方之间的潜在谈判中，还有待确定。
本周早些时候，优先党党魁Winston Peters说，他相信在公布最终计票结果后，新政府的组建速度会比政治评论员预测的要快。
他还认为，特殊选票的结果不会对国家党、行动党以及可能包括他所在的政党达成协议所需的时间产生重大影响。
特殊选票将决定国家党和行动党是否需要优先党来组建下一届政府。
最终计票结果将于周五（11月3日）公布。
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