好险!法院推翻重要仲裁,新西兰租房市场与大地震擦肩而过!
2017年11月22日 17:29达尼丁地区法院刚推翻了租赁仲裁庭的一项关键裁决,如果该裁决被执行,将为房客“白吃白住”打开方便之门,房东权益将大大受损。
新西兰先驱报中文网 Kenny 报道 达尼丁地区法院刚推翻了租赁仲裁庭的一项关键裁决!如果该裁决被执行,将给新西兰租房市场带来一场大地震。
4月租赁仲裁庭要求但尼丁房东Vic Inglis向前房客Natalie Parry返还1万纽币房租,因为Inglis出租的双层物业存在未经市议会批准的装修和改动。
当事人Inglis夫妇通过竞拍购得一套住房,购房时他们并不知道物业已经背离了在市议会备案的最初设计。从2016年7月30日到2017年2月21日,这套房子被出租给Natalie Parry。今年4月租赁仲裁庭认为由于物业一楼存在未经许可的改动,Parry女士事实上签署的是一份非法租房合同。仲裁庭要求Inglis向Parry返还10960.44纽币的房租。
由于新西兰是判例法国家,该仲裁一旦执行将为房客“白吃白住”打开方便之门:房客只要发现租的房子存在和官方备案不一样的设计和修改,他/她可以在住上一段时间后申请租房合同无效,要求房东返还租金。
经过半年的诉讼拉锯战,11月20日该仲裁被但尼丁地区法院的Kevin Phillips法官推翻。他要求Parry退还1万纽币不当得利。
Phillips法官指出仲裁存在法律错误,因为住房改动属于技术性违约,并不构成租房合同法律无效的依据;Parry女士并没有因为该技术性违约发生任何损害,相反她在这套物业里居住了超过半年。
尽管这项判决对房东来说是一个好消息。但房产投资者联盟对全国60万出租房屋的房东依然发出警告。联盟打算在下周会见住房部长Phil Twyford,讨论《住宅租赁法》的修改。
如果你有房出租,你需要:
1.找本地市议会查阅出租物业的资源许可,看是否存在不知情的非许可改动;
2.如果发现非许可改动,房东应该比照现行建筑法看改动是否合法,如果合法应尽快向市议会申请改动同意书;
3.如果改动不符合现行建筑法,房东应聘请专业建筑顾问,对物业进行评估,计算合规化修整的成本;
4.如果修整方案具备可执行性,房东应该申请合规化许可,然后开始施工;
5.如果整修方案不可行,这时请注意!!!租户仍然有权向租赁仲裁庭申请合同无效,房东可能向租户返还最高5万纽币的房租。因为法院和仲裁庭是不同的司法体系,仲裁庭可以不参照法院判决。
11月22日Twyford表示不会就具体案件发表看法,但政府确实打算对租房市场进行改革。
“我期待和房产投资者联盟进行讨论。在接下来的法律修改中,政府也会广泛咨询房东、租客还有其他相关方。”
根据新西兰统计局数据,截止今年9月新西兰有61.7万出租物业。全国大概三分之一住房被用于出租,出租物业价值超过3000亿纽币。
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