探讨一种更加定制化且低成本的建房模式
2016年12月1日 19:50德国的Baugruppe建房模式不但在澳大利亚生根发芽,而且也很适合移植到新西兰。说不定它能解决我们的住房危机呢?
近年来,随着房价不断的上涨,已经广泛影响到了中产阶级的住房负担能力。与此同时,越来越多的公寓质量问题以及期房取消案例的不断发生,使得人们在购买房屋的时候也增加了一份担忧。尽管政府和相关监管部门不断的为防止这类状况的发生想尽办法,但是依靠目前社会经济这种投机性的发展模式仍然对于提供给人们可负担得起的高质量住房有一定的局限性。这种房屋状况不仅在新西兰如此,全球大多数国家都开始试图在找到一些解决方案。最近,新西兰的邻居澳大利亚便开始探讨起德国的Baugruppe建房模式。
Baugruppe可理解为共同建筑或私人合作建房,是指一定数量的个人联合起来,在专业技术的指导帮助下,规划并且建造符合个人需求的住宅。Baugruppe的兴起大约在20世纪90年代初开始,那时的德国刚刚东、西统一不久,英国、发过、美国、前苏联等国驻军陆续撤离了德国,使得大片军营空地出现在德国的许多城市中,这为德国的城市发展带来了更多新空间。此外,由于战争的影响,当时德国的社会人口结构发生了巨大的变化,越来越多的单身人士、老龄人口以及单亲家庭数量增多,而但是城市租房市场却没有及时对于这些新的社会群体的居住需求作出响应,因此这部分人群开始自发组织起来,以寻求解决自身的住房问题。
Baugruppe建房模式四大阶段
Baugruppe建房模式的运作过程大概可以分为四个阶段。第一个阶段是寻找合作者。起初这样的建房合作诞生于自己朋友圈里的几个好友,大家对于自己居住的环境有着共同的要求,以此基础上形成了私人的合作建房团体。此后,在Baugruppe建房模式不断的发展中,也产生了由社会某个团体协会组织发起的合作模式,通常情况下在同样的团体协会中的成员都会有着相同的理念,一旦住房问题成为团体协会的议题时,他们就很可能联合起来建造符合自己需求的住宅。近年来,随着四人合作建房的兴盛,更是出现了由投资者、建筑师以及专门的建筑项目管理人发起的合作建房项目。
在第一阶段中,合作者之前通常需要明确这几个目标,确立建房规模、地点、自身对于建筑的使用需求(如无障碍住宅)、合作成员资金状态评估,以及选定建筑师拟定初步设计方案。
在第二阶段中,就需要涉及比较多的专业问题,例如法律、财务、保险等等,并在此基础上,成立法律意义上的正式私人合作建房组织,此阶段的法律形式为GbR(Gesellschaft buergerlichen Rechts)。此外,还要购买土地或者是现有建筑,并委托建筑师等其他专业技术人员一同设计出详细的建造设计图,并要通过地方建造管理局签字盖章,颁发证明,以及需要签署财产分配声明,以便明确建筑的哪个部分归属哪个成员专有财产,哪些是合作者们共同财产。最后拿着以上材料申请并拿到建筑许可。
第三阶段就是建造阶段,在这一阶段中合作者们需要协定好付款方式并开设共同的银行账户,以便支付建造费用。优化设计、控制造价、管控建筑工人等都是这部分需要处理的,最后验收建造成果。
一旦房屋建成后,居民可迁入居住,便进入第四阶段。此外,根据住宅所有权发,需要物业管理者,或是由居民自组织管理。
Baugruppe建房模式优势特点
相对于市场上常见的由开发商开发的流通房,由于是由私人合作建房,中间没有开发商建房利润以及房地产中介的中介费,所以Baugruppe建房模式下最大的优点在于它的价格可以低廉许多。
其次,Baugruppe建房模式下的房屋由于是根据合作者的自我需求而设计建造,所以能更大限度的满足房屋居住者的住房需求,例如对于单元面积、房间数目、房间布局等等,都可以按照居住者的要求而去配置、设计、建造。
再者,因为房屋是由各个私人居住者一起合资建造,因此在建材选择上可以选择更加高质量且更加绿色生态的建筑材料,以此打造出高品质的城市社区。
除了以上这些对于合资者的优势外,Baugruppe建房模式对于建筑师而已也更具吸引力。Baugruppe一般而言都是会根据合资者的要求更有私人需求性,这就可以使得设计师在房屋设计时更加发挥自己本身的设计才能,这与以往千篇一律的商品房设计是完全不同的。建筑师往往要更加密切地与未来住户进行交流,去根据特定需求来不断的挑战自己的能力。与此同时,Baugruppe模式也成就了更多高质量的城市社区,让城市可以得到更好的规划及发展,在一定成都上减少了政府在城市的社会管理和社会救助方面的支出,并且也可以在一定成都上抑制房价高速上涨给人民带来的买房难的社会问题。
Baugruppe在德的成功离不开政府的扶植
其实Baugruppe在德国的成功离不开德国政府的大力支持。首先,在澄海市规划管理方面,德国政府会给Baugruppe一定的便利,不仅每年会预留一定数量的住宅用地给予Baugruppe项目,并且在土地招标过程中,会让其享有优先招标权。除了国家层面上的扶植外,地方政府也为此提供了很多相应资助,例如德国汉堡市为其提供一系列的低息贷款、可申请短期资助贷款、可申请建房无息贷款等等。可以说,德国政府对于Baugruppe的支持打破了开发商对于房屋供应的垄断局面,Baugruppe也已成为德国住宅建设的主要形式之一,以柏林为例,Baugruppe占每年新建住宅总数的比例10%。
尽管Baugruppe模式会增加个人的投资风险,但总体上来看它的利是大于弊的。其实早在2013年新西兰奥克兰大学就已经提出过将这种模式运用在工作场所与教育场所相结合,但很遗憾,当时新西兰的私人所有者水平并没有达到可发展的可能性,我们并不知道未来这种模式会不会在新西兰得到发展,但德国的成功确实提供给新西兰未来对于此模式的发展一定的参考价值。
(责编:renren)
来源 - 新西兰华人房地产协会