新西兰最大漏水房官司进展:St Lukes的噩梦刚进入下一层......
2018年10月4日 12:07就在本周,国家党提出了公寓法律改革提案。
新西兰先驱报中文网 Kenny 编译 St Lukes花园公寓(Garden Apartment)是新西兰最大的一起漏水房诉讼。而就在业主们苦等法院判决的同时,维修成本已经涨到了8000万纽币!
位于奥克兰中区St Lukes Mall对面的St Lukes花园公寓小区一共有285名业主。由于受结构缺陷和漏水问题困扰,业主们在2016年将奥克兰市议会等16名被告告上法庭。当时估计的维修费用约为6000万纽币,这一数字让St Lukes花园公寓成为了新西兰最大的漏水房官司。
但如今维修费用已经飙升超过8000万纽币,而且在法院审理过程中,每天都在膨胀。平摊到每户业主头上,相当于28万纽币的维修账单。
St Lukes Garden共有15栋建筑,其中包含280套公寓和5个商舖,这些建筑都建于2003年至2011年间,建筑质量的担保方既有来自私人机构的,也有来自奥克兰市议会的。长期以来,小区建筑面临外墙破裂、物业漏水、地基不合格、没有遵守消防安全等问题。
业主实体主席Bill Bennett介绍说,随着诉讼进行,建筑发生了更多和更明显的泄漏。
“有的墙壁已经进水,有的地方开始发霉,水气都是通过公寓天花板的裂缝渗透下来的。”他说裂缝已经越来越大。因为有四间公寓在地毯下发现致害霉菌,10月3日业主们叫来了专家进行现场取证。
由于维修要在法庭审判结束后才能开工,在此期间业主们只能做简单的补漏工作。但更大压力来自于不知道何时才能结束噩梦。就像电影《盗梦空间》里一样,当业主们以为会有醒来的一天时,却被震到了更深的一层。
2014年开始的调查工作漫长耗时,目前刚进入最后阶段。Bennett说运气好的话明年6月才能开庭;但如果有更多被告加入,过程会进一步延长,因为新加入被告需要有时间检查和研究证据。
另一方面,维修工作也非常复杂。目前的维修方案可能会拆掉外面阳台并且改变整体格局,把花园公寓装修成一栋全新的建筑。Bennett说如果顺利的话,可能到2025/26年才能完成St Lukes花园公寓的维修工作。这意味着业主至少还需要等待七八年。
也有业主选择出售物业减少损失,但Bennett说花园公寓的最近成交价为25万纽币,远低于业主们预期的60万纽币。但如果不出售,部分业主已经无法承担不断增加的维护成本。
对很多业主来说,从发现问题到(可能)解决问题长达十多年,这个时间成本也不值得再等下去。
82岁的Don Milne和妻子在五年前买下公寓,希望安度晚年。结果6个月后发现了结构问题。
“我们检查了所有东西,我们检查了整套公寓、业主实体记录、会议备忘录、土地信息备忘录,所有可以做的事情我们和律师都做了。我们想,太好了,我们终于买到了一套体面的公寓…然后就被晴天霹雳击中。”他说和老伴已经在公寓里住了四年,并且只能继续住下去。
虽然他们的公寓由于位于顶楼侥幸逃过了漏水问题,但当建筑开始维修时,他们仍需要另觅住所。“也许三四年后我们会搬出去住大概14个月,但我们需要钱来支付这一切。”这对退休夫妇表示手头已经非常拮据。
另一位业主Malcolm South是残疾人,基督城地震后他搬来奥克兰,结果被他遇到了标准的漏水房。在住进去后,他和家人就注意到了卧室和客厅的霉点,然后发现了问题来源:水从他家楼上阳台的覆层渗下来,流到了卧室的墙体内。
South说为了维护这套公寓他已经填进了整个KiwiSaver,再也拿不出更多的钱。很多业主为了维护都向银行借钱,但一方面贷款在增加,另一方面他们无法出手卖掉房子:“我们无法继续支付这样的贷款,我们也没法卖,我们处在一个夹缝中间。”
业主和买家协会一直在为这栋漏水建筑的诉讼提供支持。首席执行官Roger Levie说:“这是迄今为止关于漏水房的最大标的诉讼,但你们必须知道,它只是漏水房之一。”
自2008年以来,奥克兰有超过1.3万套建筑存在漏水问题争议。
Levie说漏水房在奥克兰和新西兰的比例大致为15%-20%,但它不只是历史性问题,而是在对人们现在和将来的生活产生影响。正是由于调查发现越来越多的问题,维修费用才会不断上涨。
Levie说这意味着希望购买公寓的买家需要做彻底的尽职调查,不要仅仅被公寓的某些特征吸引,放弃了对质量和潜在问题的关注。
就在本周,国家党提出公寓法律改革提案,该提案由国家党住房发言人Judith Collins和奥克兰市中区国会议员Nikki Kaye共同引荐。
根据这份提案:
-购买公寓的潜在买家有权获得更多信息;
-业主实体的管理和运营将更加规范,进行更多尽职调查;
-业主实体的经理在标准和职业操守上将更严格要求;
-长期维护保养工程的成本和规划将更充分。
奥克兰市议会在上周宣布,未来十年里将拨款3.2亿纽币用于漏水房诉讼赔偿。由于St Lukes花园公寓案件还在进行中,市议会拒绝发表更多评论。
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