【房地产故事 一千零一夜】之15-房市到底儿的征兆
2019年4月30日 10:41“房地产市场不知去向的徘徊”,是房市到底儿的重要标志。
新西兰先驱报中文网特约作者 桑子 买房的人,无论是买自住房还是投资房,通常有三个million dollar的问题 ——何时买、在哪买、买什么。其中,什么时候买,尤为关键。
很多人会说,当然是在房市最低潮的时候买喽。有道理,问题是,如何判断什么时候房市最低,和房市要低多久?
其实,房地产市场进程中的最高点和最低点,是人们事后根据数据计算出来的,就是俗话说的“马后炮”,没有人能够准确预知房市的最高和最低。
然而,凡大事儿的发生总会有前兆。中国古人有预测大地震的智慧, “上观星象,下听地声,中看动物”,尤其是动物的异常反应,牛马仰首,鸡犬声乱 , 蛇鼠出洞,鸟兽皆鸣等等,预示着震灾的来临。
房地产市场的Guru们,为我们总结了市场进入谷底时的一些征兆:
房地产投资不再是街谈巷议的热门话题
拥有自住房比租房更划算
房贷政策开始趋向松动
房贷利率稳定或下降
出租房屋租金平稳上涨
就业率和工资收入平稳
净移民人数小幅变化,增长缓慢
房价下跌到一定程度后稳固
房屋销售数量和房屋售出需要的天数平稳
这些征兆用一句话概括, “房地产市场不知去向的徘徊”,是房市到底儿的重要标志。
攝影:Leon S
举一个实例说明 “ 拥有自住房比租房更划算” 。Mt Roskill 区多年来代表着奥克兰房屋的中间价位,最近售出的一个半幅地三室一厅的老房子,售价$66万,假设买主是全额贷款(其中购房首期款借贷于家人朋友),就以4%的房贷利率计算,所付利息为每周$508,现在房客付的租金为每周$550,表明,买房要好过租房。
当然,每一次房市萧条的表现会各不相同,也不是所有的征兆都出现才是谷底,可能是不同征兆的组合。
上述的多数征兆表明,从上一个最低谷的2009 年开始,为期十年的新西兰房地产市场的周期,可能已经接近或者到达谷底。
那么,要低谷多久呢?
历史是一面镜子,我们会从中发现一些规律。
以奥克兰为例,下图为过去25年中房市中间价变化幅度的曲线(图表数据来自: interest.co.nz )。
上图的曲线显示,过去的两个房地产市场下跌的幅度和时间,低谷期均为3年左右。
1998年,由于亚洲金融危机的重创,和移民增长率的下降,造成奥克兰房市下跌,其低谷期从1998年底到2001年初。
2008年,起因于美国次贷危机,造成自1930年西方经济大萧条以来全球最大的金融危机,引发房地产泡沫破灭,奥克兰房市低迷从2008年中到2011年初。
2017年底,工党及其联合政府获选执政,随之讨论出台一系列房地产调控政策,奥克兰房市受挫。这些政策包括,将2年的明线策试变为5年(2018/3/29); 停止外国人购房(2018/10/22);停止出租中介向租客收取租赁费(2018/12/12)。虽然政府在今年4月17日,出人意料地宣布不再实施资本利得税,但是,在过去一年多的时间,沸沸扬扬的关于资本利得税的讨论,已经对房市产生了极大的下行影响。
Michael Yardney,澳大利亚资深投资人和多部房地产书籍的作者,他的代表作包括《How to Grow a Multi-million Dollar Property Portfolio in Your Spare Time》。他曾说,如果政府希望通过政策来控制房地产市场,就一定能够实现。依此,如果近期新西兰政府再出台控制房市的政策(比如现在讨论的“取消负扣税 “), 房地产市场的冰冻期可能会更久。
BNZ银行首席经济师Tony Alexander在他近期的《BNZ Weekly Review》 中预测,要到2021年,房地产市场才有回暖的希望。届时,在奥克兰举行的举世瞩目的美洲杯帆船赛(America’s Cup)和基督城、惠灵顿、奥克兰三座城市举办的亚太经合组织会议(APEC),将是新西兰房地产市场回升的巨大推动力。
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