地产投资新目标？需求高，空置率低，租金增长稳定
2019年7月10日 11:29新西兰工业地产研究报告：需求高，空置率低，租金增长稳定。JLL一份研究报告称，新西兰奥克兰、惠灵顿和基督城的工业地产的空置率仍然很低，需求在很大程度上超过了供应。
奥克兰现有的工业用地，包括Penrose，仍然受到热切追捧。图片来源：NZ Herald
新西兰先驱报中文网 Danielle 编译 仲量联行(JLL)的一份研究报告称，工业地产的空置率仍然很低，奥克兰、惠灵顿和基督城的需求在很大程度上超过了供应。
奥克兰：
仲量联行高级研究分析师Daniel Longmire表示，这一趋势在奥克兰尤其明显。Longmire发布了仲量联行2019年第一季度对奥克兰三大主要城市工业地产市场的市场概况（First Quarter 2019 Market Snapshot）。
Longmire说:“奥克兰的可用空间仍然受到占用者的高度追捧，导致空置率持续下降。”
“在2018年下半年空置率达到1.7%之后，很明显，租户们很难签订高档或更大房产的租约。预计这种情况将持续到2019年，开发将放缓。”
惠灵顿：
他表示，惠灵顿的情况也类似，自2017年下半年以来，首都的空置率保持在2.8%的相对平稳水平。
“有人注意到惠灵顿分区域内的人员流动，但这种变动并不足以引起空缺的全面转移。
最引人注目的是Ngauranga和Grenada North地区的人口下降，分别从5.1%降至3.9%和4.4%降至2.2%。在可预见的未来，空置率预计将保持在类似的水平，因为目前没有重大的开发项目在进行中。”
基督城：
基督城的情况略有不同，因为不像奥克兰和惠灵顿的市场已经酝酿了一段时间，需求只是现在才赶上供应。
Longmire表示:“对高质量、现代化、联系紧密的工业市场的需求依然强劲，2018年下半年空置率从7.5%降至4.8%。”
“随着在建空间的减少，需求能够赶上震后新建存量的显著增长。然而，二级市场的需求仍然低迷。”
需求明显，供应缓慢：
Longmire说，由于各种原因，尽管对工业地产的需求很明显，这三个城市的供应仍然缓慢。
“虽然有大量的开发工作正在进行中，但奥克兰进入市场的新项目数量有所下降。目前正在进行的项目包括一个65000平方米的仓库和正在建设中的食品办公室，预计在2020年下半年完工。
奥克兰供应反应迟缓的主要原因包括地价上涨和建筑成本上升。尽管对新地产的需求持续强劲，但我们相信，这些限制将继续限制未来的新供应，导致空置率保持稳定。”
Longmire说，惠灵顿的供应进展也受到土地供应限制和高建设成本的阻碍。
“在上一份空置率调查中，净增加量为12,782平方米，当中完成了一些小型新建筑项目，一些翻新项目也出现了回升。”尽管供需不平衡，但正在市场中进行开发的项目很少。
“对优质空间供应的竞争仍在加剧，大部分即将完工的地产在完工后不久就被提前出租或收并。”目前，有两个项目正在开发约25 000平方米的空间，这两个项目都处于招标阶段。”
Longmire表示，惠灵顿的投资者需求主要集中在优质租赁资产或提供增值机会的资产上。
在基督城，问题简单一些，只不过是市场达到均衡了。
Longmire表示:“尽管随着一系列开发项目的推进，项目继续流入市场，但供应反应已开始明显放缓。”
“我们看到新项目的增加有所减少，因为现在需求基本得到满足，开发主要是为特定租户进行的。”
Longmire说，预计这三个主要城市的市场在未来一年都将经历稳定的租金增长。
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