新西兰先驱报中文网 Frank 编译 关于资本利得税的辩论中包含着一个重要的论点，那就是它会阻止人们购买投资物业，并鼓励人们将钱花在自住房中——即所谓的“豪宅效应”。

这个理论从表面看来似乎很合乎逻辑。毕竟，如果投资房产生的资本收益将被征税，那人们为什么还要继续？鉴于自住房的资本收益免税，表面上看来人们确实应该设法增加自住房的资本收益。

然而，事情可能并不简单。

新西兰人是毋庸置疑的行动派，在2018年，市议会们批准的住宅建筑改建许可总价值达到了创纪录的18亿纽币。

这些改建许可的颁发对象是那些需要重大结构改造工程的建筑，例如拆除墙壁或通过建筑增加新的空间。若仅仅是重新装修的工程，并不需要市议会的改建许可。

但是，如果你从统计局的数据中将奥克兰刨去，你会看到另外一副光景。

在过去的几年里，奥克兰的住宅房地产市场已经停滞不前，价格区间处在相当狭窄的范围内，并且投资者活动也大幅减少。

奥克兰以外地区情况正好与此相反，特别是在省级中心城市，市场更加活跃，价格持续上涨，投资者活动依然强劲。

于是在这个前提下，“豪宅效应”所能涵盖的也仅仅只有奥克兰。

赞同“豪宅效应”的人们可能会认为奥克兰的住宅改建许可在过去几年中呈现的是持续上升趋势，因为人们不愿意将资金投入投资房，而是用来增建、改建自住房。

但事实似乎并非如此。

新西兰统计局的数据显示，自2009年批准4150份改建许可后，2014年奥克兰批准的改建许可为5517份，增幅为33%。但从2015年起，奥克兰发布的改建许可数量开始保持稳定，2018年为5438份（虽然其总额达到了创纪录的18亿纽币）。

这些数量的变化与2015年-2016年奥克兰房地产市场高峰期及随后的2017年-2018年市场疲软的时间点相对应。

同样值得注意的是，在房贷利率下降的时候，改建许可的数量也产生了变化，因为大多数在房屋上进行重大改建的房主可能会通过增加抵押贷款债务来获取资金。

所有这一切都表明，人们的大规模住宅改建活动总是发生在住宅房地产市场充满活力的时候。

如果住房市场蓬勃发展，价格上涨，人们会在住房中增加额外的卧室/套间/书房或地下室，并在任何可能的地方增加娱乐室或双车库。

但是当市场平稳或疲软时，人们不太可能进行改建活动，因为这存在着过度资本化的风险。

(Photo by Pixabay)

假设在引入资本利得税的时候住房市场正在合理的价格增长中，那么根据“豪宅效应”，拥有额外资金的房主有两个选择：

1. 购买可提供持续租金收入和潜在资本收益的投资物业，其租金收入和资本收益都会被征税。

2. 通过改善现有住宅或购买更昂贵住宅将钱投资于自住房。这不会提供任何租金收入，但是资本收益是免税的。

如果房主通过贷款为其房屋升级或购买投资房，还有另外一个需要考虑的因素，那就是在现行政策下，投资房可以获得“负扣税”（即在租金收入低于抵押贷款还款额时差额可以抵免税收），自住房却不可以。

当所有这些因素都被纳入考虑的时候，“豪宅效应”就成为了将鸡蛋放在一个篮子里的论调，吸引力大大减少，因为投资房的租金收入和负扣税带来的好处很可能高于任何资本利得税带来的成本，在低房价涨幅时尤为明显。

因此，虽然把额外资金用来改善自住房并将其作为财富储备一直是一个选择，但引入资本利得税并不一定会让人们远离投资房并投身于改建自住房。

最终，“豪宅效应”可能会被证明仅仅是个危言耸听的言论罢了。

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