新西兰先驱报中文网 Hao编译 从奥克兰到整个新西兰，过去两个月，房地产市场价格基本涨不动，成交量一直萎缩。估价局（QV）的研究总监Jonno Ingerson判定，房地产市场已经入冬，但这只是开始。

Ingerson作出判断的依据，首先是买家的需求和活跃程度。他表示，过去几年，住宅成交从2月底、3月初开始活跃，并持续到复活节。但在今年，成交量并没有坚挺多久，在复活节之前三个星期就掉头向下。

加上复活节和Anzac Day长周末接踵而来，房产交易从那两个星期开始一直没能反弹。虽然这不完全是坏事，但Ingerson指出，现在最大的问题是买家不见了。

需求减少之后，成交量明显萎缩。根据QV的统计，今年一季度，奥克兰住宅的成交量与去年同期相比减少了31%。在外围二线的汉密尔顿和陶朗加，成交量缩减了25%左右。

Ingerson认为，成交淡静的一个主要原因，是央行推行的LVR限贷令，以及各银行收紧了房贷的发放。这一系列在贷款层面的组合拳，在一定程度上遏制了投资者的活动。然而“城门失火，殃及池鱼”，与投资者一起被央行“连坐”的，就是广大首次购房者。

“在奥克兰，首次购房者的比例已经降到若干年来的最低点。”Ingerson说，这甚至低于2008年全球金融风暴之后的衰退期。此外，改善型购房者的活跃程度也在下降，依赖贷款的投资者也面临同样的问题。

那么，谁还没有受影响？有现金在手的投资者。

Ingerson最后列举了房地产市场转冷的几个原因：央行的限贷令，商业银行收紧房贷，房贷利率轻微反弹，大选在即令不确定性增加。

他预计，这样淡静的局面在接下来的三个月——也就是今年冬天还会持续，甚至继续发展。在9月底大选尘埃落定之前，市场会维持这样不温不火的样子。在新政府出台之后，有关移民、房地产投资和新建住房等问题都会有明确的政策出台。届时，我们才能看清下一步的走势。

当然，前提是在此期间不要再冒出个“黑天鹅”。谁知道会不会呢？

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