新西兰先驱报中文网 Kenny 报道 根据最新住房研究报告，新西兰主要城市已经全部沦为不可负担地区。

2019年度Demographia的《国际住房可负担性报告》发布，新西兰是全世界最买不起房子的国家之一，房价中数达到家庭年收入的6.5倍。

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任何超过家庭收入3倍的价格都被认为是不可负担的；超出5倍已经是“严重不可负担”。新西兰八个大城市，全部在“严重不可负担”区间！

担子相对较轻的北帕（Palmerston North-Manawatu）刚好是5.0倍；然后依次是基督城的5.4倍、但尼丁的6.1倍、惠灵顿的6.3倍、Napier-Hastings的6.7倍、汉密尔顿的6.8倍和奥克兰的9.0倍。位于金字塔顶端的是陶朗加——9.1倍。八个城市集中了全国60%的人口。

如果以国际标准来衡量，奥克兰作为新西兰唯一的大都市，住房问题的严重程度仅次于香港、温哥华、悉尼、墨尔本、圣何塞和洛杉矶。更难看的是，Demographia从2004年开始制作《国际住房可负担性报告》，奥克兰已经连续14年入围最不可负担城市；去年房价/收入倍数还是8.8倍，今年已经扩大到了9.0倍！

在上世纪90年代，新西兰的房价/收入倍数还不到3倍。最近14年，国家党执政8年，工党执政6年，但全国尤其是奥克兰的房价就像坐上了嫦娥号火箭，涨得让人目瞪口呆。

所以问题出在哪儿？

容纳式城市发展策略（Urban Containment Policy）被认为是罪魁祸首。几乎所有严重不可负担城市，都有限制性土地使用的法律规定。根据这一策略，城市应当首先提高居住密度而不是释放存量土地；在城市边缘地区进行新房开发往往受到限制（或禁止）。但城市规划师们显然没想到，这种立足于可持续发展目标的城市政策等于变相提高了土地价值，让可开发土地变得“奇货可居”。地价上涨给政府带来了红利，让政府有更多理由Hold住土地，从而造成住房的供给端扭曲。

早在2017年，新西兰生产力委员会就建议，一旦住房可负担性目标未实现，政府有义务自动释放更多可开发绿地。根据Demographia报告作者Hugh Pavletich的说法，工党政府如果不能改善住房危机，很可能会输掉下一届大选。

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他说最近一年可负担性的恶化，很大程度是因为政府在应对住房问题上犹豫不决而引起的。“他们只需要允许建造更多的可负担住房。换句话说，解决土地供应问题，给基础设施提供更好的融资工具。”

在Pavletich看来，决定2020年新西兰大选的关键人物不是Jacinda Ardern或国家党，而是住房部长Phil Twyford：“Twyford先生……知道该怎么做。如果今年没有做到，如果我们无法看到更多社会住房，我认为工党很可能在2020年大选中没戏。”

对工党政府的旗舰住房政策KiwiBuild，Pavletich的看法和新西兰主流经济学界惊人的一致，即这个错误百出的政策需要立即整改，他说“讨论65万纽币的可负担住房是对每个人智商的侮辱”。

国家党党魁Simon Bridges也不看好。他说政府迄今为止才建成40套住房让他对KiwiBuild不抱希望。他认为新西兰房价畸涨的主要原因是缺少新开发用地，而这个限制是人为的：“如果政府愿意接受全面的《资源管理法》改革，我们将和政府合作。”

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在四分之一世纪前，新西兰和澳大利亚都属于都地广人稀、居住无忧的国家。如今新西兰的房价是收入的6.5倍，澳大利亚是5.9倍，两国都沦为住房不可负担的重灾区。

悉尼和墨尔本的房价已经从2017年的高峰回落，澳洲大多数地区的房市正在失去动力。一方面由于房价过高，买家无法买房；一方面由于市场回落，卖家无法卖房。从而就像房地产分析机构CoreLogic说的：“澳大利亚的家庭债务水平处于创纪录的绝对高位，而且没有看到足够多的家庭真正尝试降低”。

但Demographia认为，整体上澳大利亚仍然比新西兰略胜一筹，这主要得益于澳洲更严格的贷款限制和更灵活的建筑行业。

两国房地产市场的最大区别在于，澳大利亚的供给端非常灵敏，一旦释放出需求信号就会带来建房活动。悉尼和墨尔本市中心的很多高层公寓就是这么来的。而新西兰看不到这种信号传递机制。

因此新西兰的住房危机，归根到底是“建房难”的问题！

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(责编：Frank)