专家都不看好奥克兰房地产市场，2019年真要凉凉？
2019年1月30日 06:18
新西兰先驱报中文网 Bonny 编译 因为预计今年奥克兰房地产市场将进一步下跌，一家主要的投资基金正在减少与房地产相关的股票期望。
Milford 当地市场高级分析师Frances Sweetman表示“我们正朝着和澳大利亚房地产市场相同的方向去。”
根据Corelogic 的数据，从2017年的高峰期来看，悉尼和墨尔本的房价分别下跌了11.1%和7.2%。
虽然Sweetman并不期待新西兰的跌幅也会如此戏剧化，但她表示：“在2019年，房地产市场很难是正面积极的情况。对于新西兰住房相关的股票（包括退休村）我们投资得很少了。过去六个月我们在房地产市场上做了很多工作，因为我们看到了房地产市场的放缓，并且考虑可能对整体经济产生的影响。同样的分析之后，我们也减少对澳洲房地产相关股票的投资。”
她说，住房市场的三个传统驱动因素是利率，人口变化和信心。“最重要的变量就是信心。利率很低，而且将保持低位，移民的速度非常缓慢。这几乎就是一个更负面循环的早期阶段。
但是今年本地房地产市场还有其他因素在影响。
“首先是负担能力。过去十年，我们看到奥克兰的房价涨幅翻倍，这就是人们购买新房或升级住宅的主要障碍。第二是对投资者的监管，更严格的明线规则，海外买家禁令，更高的出租物业标准，甚至可能征收更广泛的资本利得税。看起来那些简单的利益都消失了。把所有的这些情况都汇集在一起，情况就变难了。”
此外，澳洲银行更严格的贷款规则正在打击当地市场，并会影响到新西兰。
虽然她支出贷款行为在新西兰没有那么的激进，所以影响也不会太极端。
独立经济学家Cameron Bagrie认为，负担能力和银行贷款紧缩家具了奥克兰市场的压力。“我认为奥克兰房地产市场有太多的糖衣，让我们说实话，房价正在下降。人们已经非常重视奥克兰的供需失衡问题。他们说房屋短缺，所以放假不会下降，这是胡扯。”
他说，事实证明，那些供需失衡最大的地方，也是房价下跌最大的区域。
REINZ房价指数显示，自2017年4月的峰值以来，奥克兰地区的房价下跌了2.7%。Bagrie表示，如果你在不同的时期查看更多的细节，就会发现情况比这更严重。
自2017年11月达到峰值以来，北岸房价已经下跌了5.1%。自2017年4月以来，Manukau地区房价下跌了3.6%。Bagrie表示，在利率和失业率都较低的情况下，有序调整并不是一件坏事，而且还会提高可负担性。“重要的是要记住，从2009年开始有很多地区房价涨幅为120%或130%。”
REINZ房价指数是经济学家（包括储备银行）首选的市场指标，因为它可以解释可能扭曲中位数价格的短期波动。
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