上一期，我们和大家聊过cross lease地契的特点和纠纷。我们讨论过，在同一个fee simple （所谓 “全幅地” ）里的所有cross lease（所谓 “半幅地” ），都要在各自的（cross lease）地契上，注册租约。里面应该注明各自的独用区域以及大家分享的公共区域，还有发生纠纷的时候，解决纠纷的程序。

通常，在注册的租约里，会要求用仲裁(arbitration)的方式解决纠纷。中国的三字经里说，昔孟母，择邻处。子不学，断机杼。故有“孟母三迁“的典故。如果少年孟子和母亲生活在新西兰，碰巧买了cross lease物业，又碰到恶邻，孟母可能要第四次卖房搬家，变成”孟母四迁“了。

我们看一个高等法院的案例：

1. 在一个全幅地里面，有三个半幅地（cross lease），其中有一家是公司拥有，另一家是一位女士；
2. 在没有征得这位女士和第三家业主事先同意的情况下，那家公司业主在靠近自己独用区域的公共区域里，建造了一个露台；
3. 隔壁的那位女士提出异议，双方出现纠纷；
4. 按照租约里的仲裁条款，那位女士采取步骤，开始了仲裁程序；
5. 在女士提出仲裁员人选之后，那家公司没有做出正式回复；
6. 按照仲裁程序，就算是那家公司默认了那个女士提出的仲裁员人选；
7. 那家公司发出信件给那位女士和她提名的仲裁员，声称女士的提名无效，女士提名的仲裁员没有管辖权；
8. 另外第三家的业主表示，不参与那家公司和女士之间的纷争，但据说，第三家业主支持那位女业主；
9. 女士提名的仲裁员主持了仲裁，并得出了初步的结论；
10. 那家公司业主没有对仲裁员的初步结论做出任何正式的反应；
11. 最后，仲裁员决定，公司业主必须拆除露台，并支付女士业主8千5百纽币的费用；
12. 那家公司业主不服仲裁员的决定，但是没有按照仲裁法案，进行挑战仲裁员初步决定的程序；
13. 反而，公司业主入禀小额仲裁庭(dispute tribunal)，要求小额仲裁庭宣布，那位女士提名的仲裁员没有管辖权；
14. 小额仲裁庭针对公司业主的申请作出决定，因为另外一个仲裁已经判决，所以小额仲裁庭没有管辖权；
15. 公司业主不罢休。它又采取了两个步骤，一是到地区法院提出申请，上诉小额仲裁庭的决定，二是回到小额仲裁庭，提出重新聆讯；
16. 地区法院决定，等小额仲裁庭对重新聆讯的申请做出裁决后，再做决定；
17. 在这时，那位女士业主向公司业主递交了公司欠债通知（statutory demand），要求公司支付仲裁员裁定的费用；
18. 公司业主于是向高等法院递交了搁置公司欠债通知；
19. 高等法院的法官要决定，对于女士业主提出的欠债通知，公司业主是否有真实的异议；
20. 在验证了一系列的证据和原被告双方的说法后，法官认为，公司业主没有真实的异议。但是，法官同时认为，不同意女士业主请求将公司业主立即清盘。最后的结论是，延长公司业主支付女士业主费用的期限。

从上述案例我们可以看出，有关cross lease的纠纷，可以是非常的繁复。如果cross lease里的邻居都是好好先生，大家还能相安无事。如果有一个恶邻，或在买入cross lease物业时，没有调查清楚，那就可能会出现纠纷和官司，或在边界问题上损失利益。

文章来源： Focus Law律师事务所