便宜了20块，能说房价冷静了吗？

By 新西兰中文先驱网 2018年11月16日 10:18

数字很枯燥，但一个重要结论是，房地产企业能从外部获得的资金，越来越少了。

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理性的人才能站到最后。

临近年末，各种论坛纷至沓来，不同于以往的是，楼市不再成为主办方活动的重头戏，楼市专家也很少成为座上宾。

与公开场合的偃旗息鼓相较，社会对楼市的讨论从来没有停止。

9月份以来的“房闹”，10月份出现的“降价未遂”，还有最近一则“合肥一楼盘降价6000元，房管局长调研后回涨”的传闻，这些消息无不挑动着人们的神经。

更多的人，徘徊在“买不起房”和“要不要买房”的关口。

地产过冬

从公开资料看，国家对楼市的政策还没有松动，纾困民企的资金也严禁流入房地产。

今年以来，央行已经实施4次降准，向市场净释放资金约2.3万亿元。这部分钱要用在哪？银保监会主席郭树清说，对民企贷款要设立“一二五”目标；央行行长易纲说，要用好“三支箭”，支持民企拓宽融资途径。

支持民企的同时，金融对楼市的大门依然是“紧而未松”。

国家统计局公布的数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；自筹资金45512亿元，增长10.8%；定金及预收款44942亿元，增长16.3%；个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。

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数字很枯燥，但一个重要结论是，房地产企业能从外部获得的资金，越来越少了。

国是直通车日前随团参加一场“金融支持民营和小微的督导活动”，一众商会和企业在座谈会上“诉苦”融资困难，唯独“盖房的”被点名息声。

言外之意，国家放出来的“水”，必须绕“楼市”而过。

所以，才有了现在的局面，一方面国家在大力疏通货币传导机制，希望实现对民企和实体的精准滴灌，另一方面房地产企业融资收紧，遭遇冬天。

背后一个很重要的原因是，房价高了。

央行日前发布的一份报告显示，截至2017年末，中国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49%，高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，债务增加有利于经济增长，比值超过30%时，中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。

由此，央行报告得出一个结论，中国住户部门杠杆率在30%~65%，且呈增长态势，应受到重视。所以，“防范房地产领域的不当和过度融资”被写进了报告。

在这种情况下，谁还希望房地产高歌猛进，可能就要落空了。

所以，万科喊出了“活下去”，华夏幸福、嘉凯城等一众房企不得不“忍痛割肉”。

潮水退去，才知道谁“穿了衣服”。

买不买房？

国是直通车跟一位环京房产中介聊了聊，问她这一年多来楼市调控高压状态下，市场有没有变化。她的回答还颇有点经济学家的味道，“关键要看供需，如果需求只是被政策一时压住了，未来可能还是要涨。”在她看来，虽然一些开发商使出各种促销招数，但(北京)周边房价依然坚挺。此外，她还说了一句很接地气的话，“投资房子的人也不是傻子，如果未来那个区域没有需求，还不自住，搁在手里等于近百万的钱锁在楼市，还不如存银行赚利息。”

仔细想想，需求跟收入有关，倘若经济不好，老百姓的钱袋子瘪了，不仅消费不振，楼市恐怕也只能凉凉了。

国是直通车又问了今年4月在博鳌讲话“一套买不起你就买两套”的如是金融研究院院长管清友，“半年多时间过去了，还主张人们买房吗？”他的回答是，“刚需有什么好犹豫的呢？调控给了你一个上车的机会，需求没有太大变化，而库存在下降。当然，区域分化也很严重，北京四环以里和燕郊就不一样。”

这与前述中介的看法基本一致，买房还是要看地段。正应了那个规则，地段地段还是地段！

关于当下的房价，易居研究院提供了一组数据很能说明问题，10月份全国商品房成交均价8708元，比9月份每平米便宜了20元。

数据来源：易居研究院