【侨报网综合】过去十年，中国楼市受经济环境和政策影响，呈现短周期的波动，九、十月份有“金九银十”一说。不过这两年，这一说法被淡化，这两个月不一定是楼市最热的时候，反而有可能冷淡。就像今年的秋季，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。而在十一假期，多名中介反映看房情况与平常没有区别，并未出现购房者大规模看房的现象。

交易量价齐跌 房产中介转行

这个假期，已经离职的房产中介、35岁的杨琳深刻的感受到房地产行业的落差。

综合中新网、《中国证券报》报道，今年十一长假，杨琳在唐山专心经营自己的一家宠物店，不谈楼盘，不谈房价。

2016年十月，她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地产代理公司的销售。那段时间，各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和“一日一变”的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的2016年下半年，杨琳卖掉了70多套房子，一口气赚了近300万元（人民币，下同），“那种感觉就像中了彩票一样”。

但2017年3月突然出台的新政迅速锁住北京楼市的交易量，环京楼市也受到冲击，在之后长达一年多的时间里，杨琳几个月才能卖出一套房。

房价也大幅回调，杨琳经手的房子中，香河孔雀城2017年年初最高卖到2万多/平米，今年九、十月份的实际成交价只有1万多/平米，接近腰斩。

北京向来是中国楼市的风向标，在这次全国范围的波动中，其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线，从一线到三四线城市，楼市轮动升温，又相继趋于平静。

开发商降价卖房 思考怎样“活下去”

冷淡行情之下，越来越多的楼盘进入降价行列，开发商打折促销的力度远高于前两年。9月，品牌房企恒大首先进行全国性的促销打折，住宅8.9折、商铺6折起；泰禾某地项目给出较大优惠，若购房人全款购房，房价给予7折优惠；阳光城则开启“千亿攻势”特惠购房季，根据区域的不同，制定出不同的降价策略。

在房产中介还怀念“好日子”的时候，开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。

9月下旬，房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会，会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。

年初的时候，房地产还是A股最牛的板块，万科勇夺全球房企市值冠军。万科的惊人之语，是说给谁听的？反正万科账上的钱还多着呢。

从现金流来看，万科2018年上半年的货币资金有1595亿元，而一年内到期的长短期负债总和不足610亿元。2017年底时，万科的货币资金曾高达1747亿元，比2016年底多了1倍，比2015年底多了2.2倍。就算未来一年一分钱也融不到，万科的经营也不会受到影响。不过，从销售业绩来看，2018年万科的业绩规模增速出现放缓。与此同时，万科的盈利增速也出现了下滑。

目前，房企正面临越来越严重的现金流压力。一方面是融资渠道全部受限，从银行开发贷到房企股权融资，再到公司债以及信托融资，房企几乎失去了所有的便捷融资来源。另一方面，房企资金回笼的速度全面放缓。郁亮给万科定下的目标是，2018年坚决完成6300亿元年度回款，而目前完成还不到一半。

降价促销，或许是房企迫不得已的最后选择。至于中小房企，保命最重要。万科所说的“活下去”，似乎更像是说给中小房企听的，看看谁先活不下去？

楼市降温的背后是政策的推动

今年以来，楼市调控不断加码。8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”，成为第一个告别去库存的城市。仅仅过去4天，长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。人们应该能从中感受到楼市风向的变化。

谈到短期楼市，易居研究院副院长杨红旭说，开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情，所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月，也会调头下行。

回顾近10年，中国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。

这一次，既有“坚决遏制房价上涨”的表态，又有限购限贷限售限价的调控政策，既有反炒房专项整治行动，又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想，调控力度空前之大。

2018年是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，有待未来给出答案。

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来源 - 纽约侨报网