政府出钱在新西兰修了条“鬼街”,总理甚至不敢叫出它的名字!
2019年5月29日 18:49对住房所有权进行限制,而且仅限于某类收入群体购买,让KiwiBuild从一开始就注定了失败。
新西兰先驱报中文网 Kenny 报道 5月24日,新西兰总理Jacinda Ardern在奥克兰出席预算通风会。面对商界和媒体人士,Ardern盘点了政府的政绩和挑战。
整个过程没有提到一次KiwiBuild。它既不是政绩,也不是挑战,而是变成了房间里的一头大象,所有人都知道,但所有人都视而不见。哪怕它曾经是工党酝酿了整整九年、横跨三届大选的住房旗舰项目。
1000套?300套?83套?
6月30日是KiwiBuild正式推出一周年。根据政府当初的承诺,第一年会建成1000套住房。这个目标在今年1月已经被调整成300套住房。但根据住房发展部的最新表态,可能这个目标都悬了。
KiwiBuild网站显示,迄今为止政府已建成83套KiwiBuild住房。除非在接下来33天里每天完成6.5套住房,并且周末无休,否则无论如何也不可能在6月30日前推出300套住房。
住房发展部表示,6月30日只是“虚构的期限”;周一总理接受提问时说:“政府从未设定这样的日期”;住房部长Phil Twyford说政府的工作重心是住房的质量和安全性,而不是住房数字。Twyford向媒体表示,已经有378套KiwiBuild住房在建设中,可能在从现在到年底的某个时间完工。
国家党住房发言人Judith Collins得知政府回应后大笑,她说也许KiwiBuild本身就是一个“虚构的政策”……
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回购,回购,再回购
与KiwiBuild数字目标相比,已经建成的KiwiBuild住房面对更大的问题。迄今为止,政府已经掏钱回购了12套未能成功售出的KiwiBuild,这批住房价值数百万纽币,分布在奥克兰、基督城、Wanaka和Northlake。如果把这12套KiwiBuild住房摆在一起,可以组成一条街,一条焕然一新但无人居住的“鬼街”。
住房部长曾表示在坎特伯雷地区KiwiBuild住房存在“强劲需求”,但今年2月,7套在基督城首次上市的KiwiBuild住房全部滞销,而这些住房已经以市场价的10%折扣出售。国家党住房发言人Judith Collins嘲讽:“跟Twyford先生的武断说法相反,在基督城…人们对KiwiBuild的需求几乎为零。这显示了他对KiwiBuild政策的设想有多么不周全,失败得彻彻底底。”
甚至连皇后镇的KiwiBuild都严重滞销。去年政府被迫在皇后镇购买了10套KiwiBuild住房,这些住房均未能在规定时间内(一般是60天)售出。
政府之所以回购,是因为政府跟开发商在KiwiBuild还没建造时就签署了承销保证协议。当KiwiBuild住房建成后,由开放商负责销售,如果在约定时间内不能成功出售,政府有义务从开发商处直接购买;如果开发商必须折价出售,政府承诺会补足成交价与市场价的差额。
但回购计划已经成为KiwiBuild的“罩门”。像新西兰主播、以敢说著称的Mike Hosking就质问:“为什么这些住房在住房危机中卖不动?这是因为我们根本就不存在住房危机。”住房危机是工党在2017年大选中强势宣传的一个概念,给国家党选情造成了较大影响。
Collins则是质疑KiwiBuild的回售模式,她说这相当于是纳税人在埋单,给政府财政带来了“黑洞”:“以人们不愿意出的价格,购买人们不愿意要的住房,可能给政府带来财务黑洞。”
但根据KiwiBuild官方解释,回购协议是对开发商的一种激励。由于建筑行业存在开工-停工-销售-再开工的长周期问题,政府承诺作为KiwiBuild的最终购买者,有利于开发商把更多精力放在“不间断的”建设活动中,省去中间停工环节。政府担保也有助于改善开发商的财务能力,让它们不再为预售和销售奔波。
但这无法解释为什么KiwiBuild滞销。
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一开始就错了?
早在KiwiBuild刚推出之际,中文《先驱报》就曾发问:《Kiwibuild:这是工党最野心勃勃的Fake News吗?》;去年财政预算案公布后,《先驱报》又在《财政预算案“照妖镜”下的KiwiBuild计划》中第一时间指出,政府的购买计划可能存在严重缺陷。
经济学家Shamubeel Eaqub表示,问题在于KiwiBuild从一开始就错了。
“野心勃勃的10万套住房建设计划固然是好,新西兰也需要更多住房,但对住房所有权进行限制,而且仅限于某类收入群体购买,让KiwiBuild从一开始就注定了失败。”
根据最初规定,买家需要住住满五年才能出售持有的KiwiBuild住房,否则业主需要放弃全部资本收益。后来这个禁售期被减少到三年,业主如果在三年内提前出售,可以获得70%的资本收益。但Eaqub认为仅放宽是不够的,他说禁售属性严重影响了KiwiBuild的需求。住房所有权包括持有、居住和交易的权利,KiwiBuild住房限制了交易,相当于是不完整的所有权。这也是为什么有4万人注册KiwiBuild,最终看房的人却寥寥无几的原因之一。
另一方面,KiwiBuild对买家收入提出了要求,个人年收入在12万纽币以内、家庭年收入在18万纽币以内才符合购买资格。Eaqub说工党在推出这个门槛前根本没有调查与之相对应的住房需求。
他说KiwiBuild应该调整方向,把自己定位为公屋型住房和社会福利型住房,或是以租代售型住房。在这个定位下政府再给予买家一定的补贴,将有助于KiwiBuild真正成为存在需求的可负担性住房。
在建房方面,Eaqub说工党应该和开发商签订长期(比如十年)开发合同,让开发商保持开工。但他也承认,新西兰的政治制度和《公共财政法》让这一点很难实现。每三年一次的大选,很难保证2020年或2023年后KiwiBuild依然存在。
事实上,它现在就已经快消失在政府日志上了……
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(责编:鸮鹦鹉)