【财经分析】奥克兰Airbnb业主先别慌,不是所有人都会收到天价地税单!
2018年8月6日 12:06对更多Airbnb业主尤其是华人业主来说,了解更多信息才是做出正确决定的第一步。
新西兰先驱报中文网 Kenny 报道 已经有Airbnb业主表示将放弃在线短租生意,因为奥克兰市议会的新床位税让他们无利可图。但对更多Airbnb业主尤其是华人业主来说,了解更多信息才是做出正确决定的第一步。
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床位税的全称是住宿提供者定向收费(APTR),我们习惯性的把这种收费当作一种税。奥克兰是全国第一个正式落实定向床位税的地区。定向床位税的适用范围不只包括传统的商业酒店和汽车旅馆,还包括通过在线网站(Airbnb和Bookabach等,主要是Airbnb)做短期出租的业主。
业主在最近两周收到的地税单上可以发现是否需要缴纳床位税,作为地区税它的征收主体不是税务局而是奥克兰市议会。之所以放在地税栏目下,可能是因为市议会害怕单独征收引发更多的争议和反对。在这里业主需要特别注意,如果你的投资房是整租给了其他人,而“二房东”用来做了Airbnb生意,市议会很可能会把床位税算到你的头上。因此业主最需要做的,是登录Airbnb网站看自己的物业有没有被挂牌,否则收到地税单时估计会“两眼一黑”。
不是所有Airbnb业主都会被征收床位税。奥克兰地区大概有8000位业主从事在线短租生意,定向床位税预计只适用于其中3800位,这是因为“仅提供房间”的Airbnb获得了豁免。“仅提供房间”意味着是以合租而不是整套房出租的形式提供住宿。这意味着如果华人业主将自己多余的房间腾出来做Airbnb,是无需缴纳床位税的。
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从这里可以看出,床位税针对的是商业Airbnb行为,而只有每年出租超过28晚的Airbnb业主才会被视为商业酒店运营方。其中如果出租天数在29-135晚,会被视为部分商业运营方;超过135晚会被视为完全商业运营方。
正因为床位税针对的是把Airbnb职业化和商业化的行为,专门从事Airbnb的业主就需要考虑继续做下去是否还能盈利的问题了。在市议会给Airbnb举办的讲座上,Pakuranga一位业主Ray Pitch说他今年收到的地税单高达1.1万纽币,这让他感到愤怒。
“我们被置于一个完全无法负担的境地。我们无法停止,因为停止了也会以去年的行为为依据。”他说市议会通过上网查看Airbnb网页,把他从2017年7月到2018年7月的所有出租时间全部统计了一遍。
这也是床位税比较尴尬的地方:奥克兰市议会无法从Airbnb等网站获得业主出租的详细资料。市议会工作人员只能在Airbnb等网站上用手动统计的方式,估算那些疑似商业化出租的物业。既然是估算,和真实数字肯定是有出入的,这也给了Airbnb业主申诉的余地。如果业主对税收金额和税收区间有疑问,可以直接拨打市议会电话申请重估,这是业主的合法权利,不要因为收到地税单就照单全收。
但Pitch“对去年行为收今年税”的表述也是不正确的。事实上市议会专门发布声明指出,床位税不是“追溯税”。是否征收床位税取决于业主在过去一年的出租情况,但如果业主在2018年7月至2019年7月间确实不打算再做Airbnb生意,并且能够提供证据证明没有在Airbnb等网站上挂牌,那么即使收到的地税单上有床位税这一项,也可以向市议会申请退税。
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不过比较棘手的一点是,游客在Airbnb上往往是通过预订方式下单,很多预订已经排到了明年2月或3月,业主如果立刻结业可能会带来赔偿问题。
奥克兰市议会目前的收税办法是以距离市区的远近和繁华程度,将奥克兰分成A/B/C三个区域,每个区域的收不同床位税。此外上一年出租的天数也是税率的依据之一。作为参考:
区域A包括:Albert-Eden, Devonport-Takapuna, Mangere-Otahuhu, Maungakiekie-Tamaki, Orakei, waitemata,这些地区属于旅游热点地区,距离市中心非常近或就在市中心;
区域B包括:Henderson-Massey, Hibiscus and Bays, Howick,Kaipatiki, Manurewa, Otara-Papateotoe, Puketapapa, Upper Harbour, Waiheke和Whau ,这些地区也有较多风景,但包括激流岛在内都离市区较远;
区域C包括:Franklin, Great Barrier, Papakura, Rodney和Waitakere Range,这些地区基本位于市郊了。
目前这个床位税标准还尚未严格执行,也就是说,仍然有“商量”的余地。
如果您的地税单当中有床位税一项,欢迎联系先驱报中文网([email protected]),也请关注我们关于该税种的后续报道。
(注:本文参考了看新西兰文章《奥克兰市议会对于共享短租房屋的征税标准》)
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