为什么说2019年是新西兰房产市场的“试金石”？
2019年2月13日 12:09
新西兰先驱报中文网 Frank 综合报道 全球知名咨询公司毕马威（KPMG）表示，2019年很可能成为检验新西兰房价成色的试金石。
毕马威在报告中称，新西兰的房地市场在各种影响因素的交错中走过了2018年。
“截止2018年12月，奥克兰房价中位数价格为862000纽币，较2017年12月仅上涨0.2%，这说明奥克兰的房地产市场似乎已经达到峰值，同时在成交量大幅下降的情况下稳定价格。另一方面，除奥克兰外的新西兰房价中位数为48万纽币，比2017年12月增长6.4%。”
经济学界的共识是，新西兰房价往往与澳大利亚房价有着相似的走势，这反映出了两国房地产市场有着相似的供求因素。
“澳大利亚的影响往往需要半年时间才能跨过塔斯曼海传递到新西兰。目前澳大利亚的房地产市场非常疲软，悉尼房价下跌9.5%，墨尔本下跌5.8%，有鉴于此，很多人担心新西兰市场（这里单指奥克兰）出现类似的现象只是时间问题。”
也有经济学家表示，一些独特的本地因素将制约澳大利亚房市对新西兰（奥克兰）发生影响，比如住房供应紧缺、净移民数字较高和贷款利率处于最低水平等等。但毕马威在报告中指出：“这种逻辑仅限于市场价格是‘理性的’前提下，只包括了潜在的经济因素。而‘资产泡沫’的出现往往是受到‘非理性’因素的影响，例如‘害怕错过’的心态。由于新西兰在2018年10月实施了海外购房禁令，且澳大利亚房价处在挣扎之中，2019年很可能成为新西兰房价的‘试金石’。”
影响奥克兰房市的几大因素：
1 贷款与价值比率（LVR）
可能有助于支撑房价的一个因素是——从今年年初开始，储备银行的贷款与价值比率（LVR）限制略有放松。
“在此过程中，新西兰储备银行认识到，虽然新西兰家庭的债务与收入比率仍然较高，且容易受到全球风险的影响，但房价上涨和家庭贷款增长的速度似乎已经放缓，这使得储备银行可以稍微放松LVR限制，LVR是一种审慎的调整工具，需要根据宏观经济因素进行调整，而不是自然逆周期审慎调控工具。这种工具将保持相当的稳定。”毕马威报告称。
然而鉴于银行业已经在此前的LVR限制中很好地开展了贷款业务，且从历史上来看银行业几乎没有主动追求过高LVR比率贷款，所以这不太可能产生重大的直接影响。
“除此之外，由于高LVR比率贷款可能需要银行有额外的资本支持，银行会认为不值得发放这类贷款。”
相关阅读：
2 KiwiBuild项目
（住房部长Phil Twyford，Photo by Getty Images）
虽然KiwiBuild承诺在2028年底为首次购房者建造10万套经济适用房，但是在截至2018年11月30日的5个月内，仅有33套住房建成和77套在建，这说明KiwiBuild距离真正影响住房市场还有很漫长的道路。
全国最大银行ANZ称愿意为KiwiBuild提供高达90%的贷款，但在放贷前需要对客户的可负担性和还贷能力进行评估。Westpac的负责人称已经收到关于KiwiBuild的多个咨询。BNZ的发言人说银行“已经准备好给首付只有5%的人提供贷款或预批”，但最终放贷额需要根据个案决定。
毕马威据此认为，银行业对KiwiBuild的支持是不遗余力的：“新西兰所有主要银行都同意贷款给KiwiBuild买家，Kiwibank和ASB甚至向借款人提供返现以鼓励购买KiwiBuild，大多数银行也将购买KiwiBuild的首付门槛降低到5%-10%。”
相关阅读：
KiwiBuild完不成任务，像“一头困惑的野兽”?看住房部长如何回应各方批评
3 海外买家
去年10月生效的海外买家禁令似乎已经开始影响房地产市场，其影响力可能超过预期：“2018年12月时，新西兰的住宅物业销量降至7年来的最低点，下降了12.9%（787套），不过上市量减少了13.3%也是销量下降的部分原因。”
“除了奥克兰以外的新西兰住房销量仅减少8.2%，而奥克兰地区受到的影响似乎最大，降幅达到24.3%。”
“海外买家禁令的影响、KiwiBuild的出现再加上不断增加的建筑许可，我们拭目以待，看看奥克兰的‘房产泡沫’是否会被打破。”
理论上，奥克兰受到《海外投资法修正案》的影响最大，其次是惠灵顿和基督城，这与外国买家在各地的活跃程度相匹配。皇后镇湖区可能是一个特例：这里虽然有很高比例的外国买家，但这些外国人通常都来自不受禁令影响的澳大利亚。
相关阅读：
最新房地产买卖统计数据出炉，海外买家禁令为何仅带来有限变化？
除了已经存在的这三点因素，今年可能还会给住房市场带来重大因素包括正在路上的各种税改，主要是资本利得税和取消负扣税。
4 取消负扣税
在2018年12月12日，《税收法案（2019-20年度地税、商品服务税离岸供应商注册和补救事项）》通过一读，提案旨在确保税收体系对商业、投资和社会更加公平，其中一项重要改变就是取消负扣税。
取消负扣税有可能抑制房产投资，导致大量房源入市，而上市房源增加了，房价就会下跌。目前市场上很多出租房在亏损的情况下仍然维持经营，是因为可以通过负扣税制度用损失抵扣他们的应税收入。据税务局数据，在2016/17税务年度全国共有11.6万业主在出租物业上是承受了损失的。如果取消负扣税，这11.6万套出租房很可能将退出租赁市场。
取消负扣税政策去年在新西兰国会通过一读，目前仍在公开征集意见阶段，截止日期为2月28日。如果按部就班，这部法案将在2019年4月1日正式生效。根据Westpac估计，该政策可能会让房价下跌1%-6%。
相关阅读：
取消负扣税真的来了：12月12日新西兰国会一读！生效时间是......
5 资本利得税
（税务专家小组建议工党政府开征资本利得税，Photo by NZ Herald）
税务小组（TWG）已经向政府递交了最终报告，并建议政府征收资本利得税，具体细节目前尚不得而知，不过即便是支持方也承认，引入资本利得税势必会给房地产市场带来打压效应。
根据本届政府声明，直到2020年大选后才会落实可能的资本利得税。也就是说，直到2020年前人们出售投资性房产、企业、股票和农场，都不需要因为资本的增值而缴税。而且家庭自住房已经被明确排除在资本利得税征收范围之外。
但是去年6月Westpac就曾表示，一旦对家庭住房以外的其他所有资产征收10%资本利得税，房价就会在当前基础上下跌11%。资本利得税会给房市带来抛售预期，因为人们会在税收成为现实前退出房产投资。房价下降的另一面是租金上涨，因为投资房减少，意味着市面上可以租赁的房源可能供不应求。新西兰房地产投资者联合会（NZPIF）就表示：“引入资本利得税不会使买房变得容易，但是当我们需要更多的出租房时，只会因此雪上加霜。”
当然，新西兰房市如果在2019年掉头向下，对首次置业者来说倒是一个福音了。
相关阅读：
【财经分析】新西兰政府正在酝酿——但不是“资本利得税”，而是“资本收入税”！
住房问题被认为是导致国家党在上届大选失利的主要原因。正所谓牵一发而动全身，2019年房地产市场的风吹草动也许又会影响明年的大选。我们无法穿越到2020年，但时间会告诉我们最后的答案。
相关阅读：
.
注：本文为新西兰先驱报中文网原创作品，未经书面许可严禁转载
Chinesenzherald.co.nz All Rights Reserved
(责编：Frank)
来源 - 新西兰先驱报中文网
